事项：
国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁住房。
平安观点：
大力发展及培育住房租赁市场由来已久。2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》，提出建立住房出租信息服务平台、积极培育经营住房租赁的机构等意见。2017年《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定首批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；2019年租金抵扣个税正式实施；2020年中央经济工作会议再次强调要高度重视保障性租赁住房建设。本次《关于加快发展保障性租赁住房的意见》进一步明确加快发展保障性租赁住房，为对此前政策的细化及延续。
重点城市住房供需矛盾突出，发展租赁市场势在必行。2020年我国流动人口规模达3.76亿人，占总人口的26.6%；加上每年800多万高校毕业生，租房需求庞大。相比租赁需求增长，从出租房屋的供给端来看，国际城市租赁房屋占比均在40%以上，而北上深占比仅20%左右。加上近年房价持续上涨，发展租赁住房解决新市民、青年人等群体住房困难显得尤为迫切。根据CIC咨询测算，预计2024年国内租赁市场规模将达到3.1万亿。
多措并举，保障租赁住房供应有望大幅提升。《意见》强调以集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设为主，适当利用新供应国有建设用地建设，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在盘活集体用地、企业闲置用地的同时，不占用过多城市建设用地，租赁用地来源进一步明确。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋、企事业单位依法取得使用权的土地，《意见》允许用于改建或建设成保障性租赁住房，且不补缴土地价款，增加保障性租赁住房供应的同时降低运营方资金压力。《意见》同时在财政补贴、税收安排、审批流程中提出相应支持政策，预计保障性租赁住房供应有望大幅提升。
供需端同时发力，金融支持力度加大。《意见》明确加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。在房贷整体额度偏紧背景下，信贷资源将进一步向保障性住房倾斜，2021年Q1保障性住房开发贷款余额仅占同期房贷余额的9.4%，预计后续占比有望逐步提升。《意见》支持银行业金融机构发行金融债券用于保障性租赁住房贷款投放、支持企业发行信用类债券用于保障性租赁住房建设运营，着重解决保障性住房的资金来源，拓宽租赁供给主体融资渠道。同时发改委同日发布的“958号文”亦将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，为实现租赁重资产“减重”打开了退出通道
支持专业化规模化运营，机构化占比有望提升。《意见》强调引导多方参与，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。从投资、运营、融资等维度全面支持机构化管理，机构化运营在品质挂靠、供应链管理、客户获取等方面优势明显，随着政策鼓励支持，预计机构化租赁市场占比有望提升。
投资建议：在人口快速城镇化、核心城市住房供需矛盾依旧突出的背景下，大力发展及培育保障房市场为构建“低端有保障,中端有支持,高端有市场”多层次住房供应体系的重要举措。随着本次《意见》出台，在土地、财税、金融等政策支持下，预计保障性住房供给有望大幅增加，亦利于盘活商业办公、厂房等非居住存量用地，建议关注拥有商业办公、厂房、仓储用地较多的房企。同时无论是存量资产盘活、改造还是后续运营，均需要专业团队的参与，建议关注具备租赁运营经验的房企如万科A、龙湖集团等。
风险提示：1）政策执行力度不及预期；2）保障房建设进度及信贷支持力度不及预期风险；3）房地产行业金融收紧超预期带来的资金链风险。
