亚洲知名的多元化房地产集团：凯德集团总部设在新加坡，并在新加坡上市，兼具房地产资产及基金管理能力，投资组合横跨多种房地产类别，遍及全球30多个国家、240多个城市，管理6支上市房地产投资信托基金及商业信托、20余支私募基金。2006-2020年收入年复合增速5.4%，ROE基本处于5%-10%区间，净负债权益比保持0.7倍以下，财务表现稳健。2020年派息比例52%，超过此前四年平均水平。
全球多元化布局&轻资产模式构筑经营差异：公司稳健的财务表现、高企的派息比例与全球多元化布局、轻资产运营两大特点密不可分。2021Q1末新加坡、中国、其他新兴市场、其他发达市场管理资产分别占比32%、42%、10%、16%，零售、办公、酒店&公寓、产业园区&工业&物流地产、住宅&城镇开发分别占比27%、21%、28%、16%、8%，有助于丰富收入来源、分散经营风险。公司通过私募基金+房地产投资信托（PE+REITs）双基金形式实现轻资产运营，先由私募基金收购培育标的，成熟后再注入REITs完成公开市场退出。该模式可实现资金高效流转、低财务负担下推动规模持续提升，2020Q1末集团总资产管理规模1377亿新元，较2020年末增长3.9%，创近六年新高。
商业管理视角下的经验借鉴：2020年凯德集团新加坡、中国、马来西亚、日本共运营管理购物中心72家，其中中国地区在运营44家。2019年凯德中国购物中心出租率96.4%，2020年受疫情影响有所下滑，2021Q1恢复至90.7%；2016-2019年资本回报率稳定6.5%及以上，2020年略降至5.5%。凯德中国注重项目调整与进驻区域选择，持续深化五大核心城市群布局，一线及核心二线项目占据绝大比重；对旗下资产进行主动管理，包括购物中心剥离优化、经营业态动态调整等。结合其轻资产运营特征，商管发展可借鉴经验为：1）探索轻资产模式，释放增长活力；2）以长远思路优选高潜力区域及标的；3）注重产品力打磨，力争高回报实现。
投资建议：当前国内多家企业已分拆商管板块上市，并尝试管理及品牌输出打破重资金沉淀造成的扩张缓慢瓶颈，随着外拓竞争加剧，如何顺利获取第三方项目、提升市场份额成为新的发展问题，对企业商业运营能力提出更高要求。凯德集团凭借其全球多业态布局、轻资产运营能力，实现稳健财务表现，同时聚焦核心区域、主动调整业态组合保障购物中心经营业绩，为国内商管企业规模扩张、运营提效提供经验借鉴。在行业空间广阔、格局分散的背景下，持续看好国内商管公司发展，建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活等。
风险提示：1）若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响行业发展；2）疫情反复将对购物中心运营产生负面影响，不利于行业持续稳定增长；3）若参与者基于规模诉求无节制收并购，或外资企业竞争优势扩大对本土企业发展形成压制，行业竞争格局面临恶化风险。
