龙湖估值、股价表现远优于其它主流房企。据Wind一致预期，截至6月7日，龙湖PE（2021E）8.8倍，在20家主流房企中排名第1；过去一年股价涨幅24.8%，20家房企平均涨幅为-5.7%，龙湖排名第3；过去3年股价涨幅103.2%，20家房企平均涨幅为5.6%，龙湖排名第1。为解答龙湖股价靓丽、估值高企之谜，我们从地产开发、多元化等维度对比龙湖与万科、保利、招蛇、金科四家主流房企的异同。
房地产开发领域，龙湖为典型的“三好学生”。1）相比万科、保利等行业龙头，龙湖规模增长速度占优，2016-2020年销售额CAGR为32.4%，高于万科（17.9%）、保利（24.4%），土储充足、优质亦保障未来销售继续增长，龙湖当前土储覆盖2020年销售4.6倍，高于万科、金科、招蛇。2）相比保利、招蛇等央企国企，龙湖作为民企、管理机制灵活，不仅在业内较早引入职业经理人，还形成较为完善的激励机制，管理团队稳定性较强。3）相比金科等民企，龙湖债务长期稳健、融资成本极具优势，2020年平均融资成本仅4.39%，甚至低于保利（4.77%）、招蛇（4.7%）。4）龙湖长期聚焦一二线城市，土储更加优质安全，2020年末龙湖一二线土储货值占比达87%。
多元化领域，龙湖多元业态厚积薄发，商业住宅相辅相成。从规模体量看，龙湖在商业、物业、公寓领域处行业前列，以“天街”为主的商业品牌与运营实力俱佳，充分助力TOD项目拓展，目前开业总建面达481万方；龙湖智慧服务在管规模1.7亿平，亦处行业第一梯队；冠寓已开业房源位列行业TOP3。从增长速度看，2016-2020年龙湖非开发业务收入CAGR达42%，显著高于万科、保利。随着多元业务模式逐渐成熟，未来收入贡献有望持续提升，助力龙湖打开收入增长新空间。
投资建议：短期拿地端毛利率仍未见企稳，开发类房企估值仍将承压，下半年关注二、三批次集中供地可能降温带来的开发类房企估值修复；中长期来看，地产开发已步入总量稳定的“微利”时代，更加考验房企综合精细化运营能力，从龙湖过往较好的股价表现、较高估值来看，市场愿意给优异企业较高估值，我们认为地产开发基本盘稳健、多元化业务领先布局的综合性龙头房企更容易脱颖而出。
风险提示：1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
