投资要点
首批集中供地热度较高，土拍规则可进一步优化：22城首批集中供地成交1.07万亿元、成交建面1.11亿平米。成交楼面价9591元/平米，较2020年增长38%，平均溢价率15%，较2020年增长2个百分点，整体呈现较高热度。其中获地企业以规模房企、国企为主，亦存在通过合作拿地应对资金要求、分散风险。由于集中供地对房企现金流提出更高要求，市场此前预期地市将逐步降温，但首批土拍热度超出预期，与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差，监管先后发声优化土地竞拍规则、建立房地联动机制。北京由于采取竞高标准商品住宅建设方案、透明化土拍流程等特点，成为监管鼓励的参考对象。预计后续各地政府将进一步完善土拍规则，持续优化土拍环境。
50强房企上半年拿地力度放缓，各类别呈现分化：中指数据显示，2021H150强房企拿地金额同比增长0.8%、拿地面积同比下降28.4%；拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为29.8%、54.1%，较2020年降5.3个、21.9个百分点。从单位成本来看，上半年50强房企拿地楼面价同比增长40.8%，地价房价比48%，较2020年升7.2个百分点；溢价率21.7%，较2020年升5.4个百分点。其中，国企拿地强度、地价房价比较民企更高，溢价率略低；绿档房企拿地强度、地价房价比、溢价率较红橙黄档均偏高。考虑拿地销售金额比40%上限要求，预计上半年拿地积极房企后续或适度放缓节奏。
投资建议：在房企年初补货等因素作用下，22城首批集中供地维持较高热度，监管要求下各地政府预计后续将进一步优化土拍规则。上半年50强房企拿地强度持续收缩，国企、绿档房企表现相对积极。考虑拿地销售金额比40%上限要求，前期激进型房企或适度放缓拿地节奏。叠加全国销售放缓、资金监管限制，预计后续集中供地热度将有所下降，带来项目盈利端逐步企稳。后续关注点仍在于二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增、估值经历调整的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
风险提示：1）若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，存在行业结算毛利率持续下行风险；2）当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
