投资要点
两大隐忧制约板块表现，估值跌至历史低位：当前地产板块PE（TTM）6.92倍，估值处于近五年0.57%分位，主要龙头房企对应2021年PE不到5倍，PB不到1倍。后续市场主要两大隐忧：1）2020年行业利润及毛利率双降，首批集中供地热度不减，未来行业毛利率下行压力犹在；2）随着“三条红线”、“房贷集中度管理”等政策出台，2020年以来，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021年7月中诚信下调房地产行业评级展望至负面，进一步引发市场对行业资金端的担忧。
行业大规模爆发信用事件风险较小，土拍制度完善稳定拿地端毛利率：2020年高杠杆房企已通过快销售、缓拿地持续降杠杆，2020年行业负债率已逐步改善，我们认为后续行业大规模爆发信用风险可能性较小。同时多家房企前7月销售增速超过20%，较高销售增速有望对冲行业毛利率下行对业绩的侵蚀，缓解融资端收紧对房企现金流的冲击。拿地端，7月22日韩正副总理指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；杭州第二批集中供地亦提高竞拍门槛、降低溢价率上限、试点“竞品质”地块，各地土拍制度逐步完善，叠加融资端收紧影响显现，均将带来下半年土拍市场的逐步降温及拿地端毛利率的企稳。
投资建议：中长期投资价值已经显现，优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头。尽管行业结算端毛利率仍有下行压力，但我们认为当前板块估值已经反映业绩及毛利率方面的担忧，同时随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制，重点城市土地热度有望逐步降温，带来拿地端毛利率的企稳。当前龙头房企估值对应2021年PE不到5倍、PB不到1倍、股息率大多超过6%，近期保利地产、金科股份先后发布实控人或高管增持、回购计划，亦彰显中长期发展信心。考虑市场对行业信用风险的担忧，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如保利地产、金地集团、万科A等。
风险提示：1）若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，存在行业结算毛利率持续下行风险；2）当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
