行业核心观点：
房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。
投资要点：
房地产存量时代下，物业管理公司市场地位凸显：我国当前房产仍然是居民的主要财富形式，房产在我国居民家庭财产中占比达到59.1%，物业管理行业对于房产的保值增值具有非常积极的作用，未来的需求可期。
物业管理行业规模持续提升，已突破万亿，存量时代下，仍有较大发展空间：2020年，物业管理行业管理规模达到330.4亿平方米，近五年年复合增长率为11.3%。物业管理行业经营总收入达11800.3亿元，年复合增长率为16.4%，突破万亿规模。房地产销售与竣工剪刀差维持高位，叠加预售资金监管加强，后续竣工或超预期，推动物管行业规模进一步扩大。
行业持续整合加速市场集中度提升：2020年百强企业共发生并购案超百宗，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。2020年物业管理企业TOP100在管面积市场份额仅30.8%，相比百强房企47.9%（以销售面积计）的市场份额仍有较大提升空间。
对关联房企的依赖度逐渐减弱，趋于市场化发展：2020年百强企业承接所属或合作开发商项目和外拓第三方项目数分别达2.70万个和3.07万个，面积分别为52.5亿平方米和49.1亿平方米，占比分别为51.7%和48.3%。
短期存量物业提价难，市场化定价是长期发展趋势：从2014年以来已陆续多地发布放开价格管制的要求，从长期视角下物业管理市场化定价趋势未变。短期尽管存量盘提价较难，但是仍是有一部分实现了提价，此外新盘以及外拓部分较易实现提价，对物业管理公司基础物业费形成支撑。
社区增值服务的发展与非住宅业务占比的提升有效提升企业盈利能力：增值服务创新可弥补基础物业管理收入增长限制，非住宅类物管一般面对单一机构客户，单价高同时提价更容易。由于社区增值服务盈利能力优于基础物业（2020年百强物业服务毛利率为19%，社区服务毛利率为26.8%），考虑社区增值服务后，可以发现主要物管公司的单位在管面积创收提升趋势明显，社区增值服务触点多，未来仍有较大拓展空间。
科技应用成为人力成本刚性提升的有效对冲措施：从成本构成上看，人力成本占物业管理公司总成本50%以上。加强成本管控，提高企业运行效率成为企业提升盈利能力的重要方面。目前物业管理公司降本的主要路径一方面是加大科技应用，优化管理流程等；另一方面就是通过外包的形式将非核心业务进行外包。
风险因素：业务外拓不及预期；物业管理费提价不及预期；增持服务拓展不及预期等。
