截至10月20日，20城二批集中供地收官，土拍市场降温明显。截至2021年10月20日，除宁波、郑州外，20城第二批集中供地顺利结束。本次土拍20城累计推出土地1096宗，成交605宗，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米，总成交金额6072亿。从土拍交易结果来看，20城土地市场整体降温明显，流拍率整体走高，底价成交地块占比明显提升。
多城细化土拍规则，控制溢价率上限。此次土拍多地曾修改过土拍规则，设置房企资质认证、资金来源审查、“竞品质”等细化规则，控制土地溢价率上限，此举一定程度上为地产开发留出一定的利润空间，稳定开发商利润预期。从第二批集中供地的成交结果来看，整体溢价率得到有效控制，底价成交地块数量增多，以长沙、重庆为例，长沙出让地块均为底价出售，重庆推出的57宗土地中底价成交54块。
民营房企参拍积极性不高，地方国企和央企表现不俗。分企业来看，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。本土企业凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。
预期三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善条件下部分房企仍有补库存需求。22城首次集中供地集中在上半年4-6月，拿地房企有望在年底开盘预售，回笼资金，而第二批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资金。此外，由于第三批集中供地和下一年首批集中供地之间的空档期较长，叠加上半年销售去化较好，在国内信贷环境改善的条件下，部分房企尚有补库存的需求。
受益标的
第二批集中供地土拍整体降温，溢价率回落，民营房企参拍积极性不高。下半年房地产市场信用重构加速，虽然出现个别风险事件，但总体风险可控。由于第三批集中供地和下一年首批集中供地时间空窗期较长，叠加上半年销售去化较好，在资金面改善的情况下部分房企仍有补库存需求。推荐关注：融资和成本优势较为突出的保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、万科A（000002.SZ）；受集中供地政策影响较小，定向招拍挂能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。
风险提示
房地产调控政策超预期；公司规模扩张不及预期。
