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2021年10月18日，国家统计局发布2021年9月全国房地产数据。
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房地产开发投资金额单月同比增速年内首次转负。2021年9月，房地产开发投资金额为1.5万亿元，同比-3.5%，年内首次同比为负；2021年1-9月房地产开发投资金额累计11.3万亿元，同比+8.8%。我们认为地产投资下行主要受房企现金流紧张和对后续销售的悲观预期影响，新开工持续下滑，2021年9月新开工面积同比-13.5%。此外，2021年9月竣工面积环比下降13.8%，同比增速相较8月28.4%大幅收窄至+1.0%。但因9月多城推出二次集中供地，土地成交金额同比+21.2%得以对冲。综合来看，9月房地产开发投资金额小幅微降。我们认为后续土地投资放缓后，若政策没有较大调整，房地产投资将保持下行趋势。
开发到位资金单月同比下滑幅度扩大，主因开发贷融资受限。2021年9月房地产到位开发资金1.7万亿元，同比-11.2%，下滑幅度相较8月-6.5%的幅度有所扩大。我们认为这主要因为部分房企信用风险爆发，使得金融机构对地产风险偏好明显下降，房企国内融资受限。2021年9月房地产开发到位资金中来自国内贷款金额为1852亿元，同比-25.0%，相较8月-19.6%的降幅再次扩大。我们认为此前金融机构对房企贷款的控制过于严苛，央行第三季度金融数据新闻发布会上的表态也说明后续开发贷发放有望回归正常。我们预计2021年全年房地产开发资金来源中的国内贷款有望与去年持平，明年一季度或有正增长。详细测算见下文图表3。
9月销售继续下滑，面积降幅小于金额主因降价跑量。2021年9月全国商品房销售金额达1.6万亿元，同比增速为-15.8%；2021年1-9月全国商品房累计销售金额为13.5万亿元，同比+16.6%。2021年9月全国商品房销售面积为1.6亿方，同比-13.2%；2021年1-9月全国商品房销售面积13.0亿方，同比+11.3%。我们认为销售面积同比增速下滑幅度低于金额主要因为房企降价跑量。房企在融资受限的大环境下，对销售回款依赖程度较高，下半年以来的销售市场竞争一直激烈，多数房企以期通过降价换取更多销量。我们预计10月销售环比增速会有所好转，部分城市网签和按揭发放速度已经加快。
当前时点，预计房产税试点传闻影响不大。房产税的征收对居民购房意愿的冲击较大，当前购房意愿受到房企暴雷和部分城市房价下跌影响已有所下滑，我们预计不会在当前销售下行阶段全面推出房产税。即使年底前实现部分城市的房产税试点推广，预计力度也不会超过上海和重庆的模式。
投资建议
我们认为地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善，看好地产板块Q4的估值修复行情。考虑到当前民企国企估值分化，民企估值明显更低，我们认为弹性更大的是资产流动性较好的民营房企。优质民营房企未来更有望获得超额收益。比如融创中国、新城控股。同时，我们也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。
风险提示
房地产调控定力超预期；销售数据下滑幅度超预期
