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近日，国家统计局发布了《2020年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况》。1—11月份，商品房销售额148,969亿元，同比增长7.2%。商品房销售面积150,834万方，同比增长1.3%。全国房地产开发投资129,492亿元，同比增长6.8%。房地产开发企业到位资金171,099亿元，同比增长6.6%。评论
11月房价环比下降，但销售同比上升，数据仍在较高位，体现房地产市场韧性：①11月单月销售面积、销售额同比增速分别为12.0%、18.6%，较前值减少3.3pcts、5.3pcts。11月单月销售额增速高于销售面积增速，平均房价同比上涨，但自10月以来环比有所回落。②1-11月商品房累计销售面积同比增速1.3%，销售额增速为7.17%，面积和销售额增幅比1-10月份分别上升了1.3pcts、1.3pcts。③东部地区11月单月销售额增速为25.4%，在4个地区中最高，中部、西部、东北地区分别为11.8%、11.1%、10.8%。并且东部地区1-11月累计销售额增速同比增长12.6%，在4个地区中仍最高。
11月开发商开工意愿稳定：①11月单月房屋新开工面积20,367万平方米，同比增长4.1%。表明随着经济回稳，市场交易韧性仍在，房企开发意愿持续。由于工期在1-3月受新冠疫情影响，为追赶新开工计划，4月以后房企新开工表现可代表房企最大开工能力。4-11月新开工单月同比增速平均值为3.7%，因此我们判断2021年新开工全年增速约为4%。②1—11月房屋新开工面积201,085万平方米，累计同比下降2.0%，降幅比1—10月份收窄0.7pcts。
1-11月全国房地产开发投资恢复态势持续；11月土地购置面积同比下降，成交价款同比上升，估计为成交结构分化导致：①11月单月全国房地产开发投资12,936亿元，同比增长10.9%。单月投资增速维持在高位。1—11月全国房地产开发投资129,492亿元，同比增长6.8%，恢复态势持续。②中部地区累计开发投资增速仍然较弱，同比增长3.6%；东部、西部和东北部地区累计开发投资分别同比增长7.4%、8.4%、6.2%。③11月单月，商品房施工面积增速同比增长11.9%，较10月回升13.7pcts；10月单月土地购置费保持正增长，同比增长10.0%。④11月单月，房地产开发企业土地购置面积同比增速（-15.6%），土地成交价款同比增速（22.8%），估计为结构性原因导致。
融资端松紧月度波动较大，11月数据较松，房地产信贷目前处于将收未收阶段。11月单月开发贷款增速放缓，按揭贷款增速提升：①11月到位资金单月值同增长17.2%，相比10月有所上升；1-11月累计值同比增长6.6%。②11月定金及预收款同比增长14.6%。③11月单月开发贷款、按揭贷款分别同比增长8.9%、18.3%，增幅较10月分别下降9.6pcts、上升5.2pcts。并且10月按揭贷款增速（18.3%）高于定金和预收款增速（14.6%），说明11月银行发放开发贷款的速度有所放缓，发放按揭贷款的速度加快。结合目前房地产基本面较强及政策表态，我们认为未来房地产融资端调控将从紧。
投资建议
多地调控政策出台的背景下，随着三条红线政策出台，监管介入房企营运层面，房地产存货弹性和市占率提升弹性受到压制。但由于经济逐步回归正常，房地产交易市场韧性仍在。我们认为目前房地产股票处于历史估值低位，房地产受到全方位管控后，行业波动性减小，对于开发商仍是有利的局面。利润率稳定性提升将带来行业长期的缓慢的估值修复行情。看好万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、建发国际。
风险提示
房地产调控超预期收紧；市场去化速度低于预期。
