事件
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知指出人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，要求银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
评论
分档设置金融机构涉房贷款占比上限，灵活调整与过度。1）机构分档。根据资产体量和机构类型，将银行分为五档，包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行；2）涉房贷款占比设限。对房地产贷款余额、个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例设限管理，但不单独对开发商贷款余额进行约束；3）因地制宜调整要求。以通知要求的上限为基准，允许因地制宜调整第三、四、五档金融机构管理要求，调整幅度+/-2.5pct；4）设置差异化过渡期。两项指标分别设置过渡期，指标超出上限2pct以内的，调整过渡期为2年；超出2pct及以上的，调整过渡期为4年。客观原因所致的调整期满未能符合要求的，可适当延长过渡期。（详见附件-2、附件-3）
部分商行面临压力，涉房贷款总规模或收缩。根据A股和港股上市银行的数据，逾20%银行存在踩线行为，如邮储银行、建设银行、招商银行和兴业银行等，该类银行面临缩减涉房贷款规模的压力，将对部分房企和客户按揭造成影响。未踩线银行，理论上仍有额度资源承接增量业务，但根据通知第八条，符合管理要求的机构须保持涉房贷款占比基本稳定，我们认为实际涉房贷款额度将依然紧张。我们测算该制度将对涉房贷款规模造成约2pct影响。需要指出的是，我们测算公式的分母口径包含了外币贷款，若剔除，实际超标率将更高。
调整过程或加大分化，利好头部房企、高线城市。调整过渡期将可能产生扰动，具体而言：1）开发商融资分化。融资额度有限情况下，商业银行将优选客户，整体上有利于财务健康、规模更大的头部房企。原先扩张较激进的房企受限制会更大，为了抓紧提款被迫削弱议价能力，信用利差可能拉大。2）按揭额度分化。同理，商业银行将优先把资源配置于客户资质更好的高线房地产市场。城市间按揭额度可能出现分化，部分三四线城市的按揭投放额度将受到影响。
完善长效机制，保持房地产市场平稳发展。该制度是对房地产长效机制的进一步完善，通过对融资供给端涉房贷款进行管控，意在强化银行业金融机构内在约束，控制涉房贷款增量规模，保持房地产市场平稳健康发展。
投资建议
政策环境来看，新出台的金融机构房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则，本质上是对行业的供给侧改革，整体上有利于头部房地产公司，其仍然能够按原有节奏平稳增长，但原先扩张较激进的房企将受挫。目前房地产股票估值处于历史低位，行业受到全方位管控后，存货弹性和市占率弹性被压制，但波动性减小、利润率稳定性提升，将带来行业长期的缓慢的估值修复行情。如果2021年股市整体表现有所降温，投资者机会成本将变小，地产股本身的防守性溢价会出现。看好万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、建发国际。
风险提示
房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。
