过去数十年，涉房类贷款与“制造业+批零”贷款占比出现“跷跷板效应”。2012年至今，银行在制造业相关领域的信贷投放占比从35.7%降低至22.5%，与此同时，房地产作为短期经济刺激手段，经历了几轮放松阶段，涉房类贷款占比从22%上升至29%。
银行业不良贷款以制造业+批零为主。“制造业+批零”不良贷款占全部不良贷款的比例始终稳定在50%以上；从不良率角度来看，“制造业+批零”贷款的不良率从2011年1.41%上升至2019年4.7%，其他行业贷款不良率虽在个别年份偶有波动，但过去均未出现行业性的资产质量恶化现象。
当前阶段，市场对地产行业风险暴露的预期较为悲观。随着个别房企的风险开始浮出水面，房企境外美元债大幅折价，资本市场上存在较强的房企违约预期。
而回顾历史，房地产风险冲击银行资产质量的核心决定因素是土地、房产价格是否出现大幅度下跌。梳理美国、日本、中国海南省曾经发生过的房地产危机事件，我们发现房地产行业风险演变为系统性风险，大致会经历房价下跌这个过程。从逻辑推演来看，地产行业对银行资产质量的影响，预计会沿着以下路径发展：
1)高杠杆房企现金流紧张，导致部分银行资产质量承压。需要说明的是，目前房企在银行的开发贷均有较强的土地、房产等作为抵押，预计部分地产企业现金流紧张最终对银行资产质量的影响相对可控。
2)基于房价下跌对商业银行资产质量影响的敏感性分析。根据国际经验和相关研究，当房价下跌20%~30%时，银行会面临显著的压力。当前，在中央“稳房价、稳地价”的政策指导下，预计房地产市场价格未来出现明显波动的可能性较低，银行房地产相关贷款面临的风险压力也将比市场的悲观预期要好很多。
发达经济体的经验以及国内房地产监管政策框架表明，商业银行地产业务占比进一步提升的空间已经非常有限，短中长期均将保持稳中有降的态势。过去数十年，银行凭借以土地、房产作为抵押品进行授信的商业模式获取了资产端快速扩张，并且这种模式呈现出“不良低、收益高”的特征，现如今，过去依靠这种商业模式发展的银行也将面临转型，而获取优质资产的能力、核心风控能力对盈利和估值的贡献度将提升。未来可为的业务方向包括：
1)大零售业务。①财富管理；②信用卡；③消费贷；④小微业务；
2)大对公业务。①交易银行；具备资本消耗低、存款沉淀多、收益稳定、客户粘性高的特点；②投资银行，盈利方式更加多元化、创新性也更强。比拼的是综合化经营能力；
3)大资管业务。以理财作为切入点，目前已经成立理财公司的银行优势更为突出。
风险提示：地产行业风险持续发酵、稳增长力度不及预期。
