投资要点
回顾：政策及地产担忧致板块承压。2021年初至年中，物管板块在政策支持及业绩利好带动下表现良好，但此后八部委整治规范房地产秩序引发监管趋严担忧，叠加地产困局影响，板块整体下挫。截至2021/12/17，物管板块全年下跌25.5%，跑输恒生指数10.7pct；PE（TTM）降至18.7倍，处2016年以来0.1%分位；结构上，大型物企估值相对较高。
政策鼓励风向未变，自主发展对冲地产风险。政策延续规范化、市场化导向，持续鼓励生活性服务与智慧物业建设，推动行业中长期健康发展意图未变。对于地产下行风险，物管独立性提升有望形成对冲。一方面市拓能力提升弱化关联房企交付贡献，另一方面收入来源丰富进一步降低开发业务影响。极端假设下，商品房销售下滑15%将导致物管预期收入下降5.3%，预期收入增速由30%降至23.2%，绝对增速仍维持较高水平，冲击整体可控。
基本面延续优化，成长性仍可期待。回归物管本源，行业存量属性突出，可供管理规模在增量交付与存量渗透推动下，仍将延续增长。社区增值、城市服务等新增长极日趋成熟，商管等优质细分赛道涌现，均有望为行业发展增添活力。格局方面，并购整合及综合实力差异助力集中度持续提升，优质物企有望从中受益，成长性仍旧值得期待。
投资建议：展望2022年，物管政策鼓励风向未变，地产受益政策转暖、资金缓和筑底企稳，物管估值压制有望逐步缓解。基本面角度，行业可供管理规模稳步提升、新增长极日臻成熟、优质细分赛道涌现，集中度提升趋势下优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。当前板块估值跌至历史低位，性价比持续凸显，全年建议积极看待物管表现，择机布局并耐心持股等待收益。行业分化加剧下标的选择将更为聚焦，建议关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、金科服务、新城悦服务、融创服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
风险提示：1）业绩指引调整风险；2）独立性丧失风险；3）业务推进进程不及预期风险。
