核心观点
城市宏观：湖州位于长三角中心区，区位优越，经济实力雄厚，居民富裕幸福感强。湖州是浙江下辖11个地级市之一，下设3区3县，总面积5,818平方公里，人口264万。湖州地处太湖南岸，浙苏皖三省交汇处，一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。21年湖州市GDP3644.9亿元，同增9.5%，增速居全省第2。七普常住人口336.8万人，占全省人口比重5.2%，位列第8。从全市近10年的常住人口看，整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入为6.8万元，同增10.1%，增速位居全省第2。房价收入比为6.8，远低于周边城市。
房地产市场：新房成交在21年高开低走，22年初以来较为稳定。21年湖州中心城区签约套数3.3万套，签约面积392.8万平，同比下跌14.4%。月度签约量于21年首月达到峰值，2月春节短暂休市，3月到达第二个高点，而后续“限购”、“限售”等政策调控下市场热度开始下滑，至三、四季度呈阶梯下降趋势。2022年初以来，新房成交较稳定。18至21年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，22年初以来保持平稳。湖州中心城市签约套数1.6万套，同增10.1%，签约面积198.9万平，同增16.3%。从月度签约数据来看，3月为峰值。受疫情影响所积压的购房需求随着楼市整体复苏在年初迅速释放，促成了二手房市场的“金三银四”，7月以后，市场逐渐回归平稳发展。
新房房价在21年年初维持高位，21年5月下跌后缓慢回升，目前维持相对平稳的位置（12886元/平）。根据调研我们总结了三点原因：1）湖州人口规模较小，位列浙江省第8位；2）背靠杭州，连接苏州、嘉兴等经济发达城市，当地富裕居民会选择在经济、教育、医疗更发达城市买房置业；3）当地政府严格执行“房住不炒”，“限价”、“限购”等政策力度大。二手房房价整体保持平稳爬升。
购房客以自住、中小户型为主，30-45岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发商主要以外来房企为主，本地房企规模小。外来房企主要有滨江集团、大家房产、碧桂园、绿城集团、保利集团、恒大、卓越置业、融创地产、蓝城集团、金成集团等，当前售价最高的为绿城和金成开发的楼盘。
政策：21年政策加码“限购”、“限售”，“限贷”政策先紧后松。1）限购：外地户籍限购1套（21年3月前不限购）；2）限售：新购买的住房自取得不动产权证满2年后方可转让（2021年5月前不限售）；3）限贷：2021年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为30%（购房面积小于144平的新房首付20%），二套房首付比例为40%；三套房全款付清。在利率方面，21年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行3月前利率为LPR+65-70BP，5月开始利率在原有基础上又上调了70-80BP，市场上首套房利率从5.5%涨到6.6%，直到10月份房贷利率开始松动，银行下调50-60BP，市场上首套房利率下降，最低降至5.5%。22年1月贷款利率进一步下调，各国有银行贷款规模也有所放宽。21年10月信贷政策放松后，楼市成交无明显起色；2022年1月信贷放松力度加大，新房成交未见起色，但二手房成交回暖，1月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长25.5%和2.1%。4）限价：21年3月15日开始限制地价，规定所有地块的溢价率不能超过15%；同时，鼓励建立健全房价地价联动机制，部分地块也出现了限房价的情况（2021年3月前无限价政策）；5）限签：有序摇号网签。
土地市场：2021年土拍集中在第一、三季度，未销售存量土地集中在南太湖新区。2021年湖州中心城市涉宅类土地共有38宗出让，成交金额超237亿元，同比上涨41.9%，出让土地面积225.4万平，同比下降18.5%，最高楼面价为1.3W。1）地价明显上涨。2021年涉宅类土地市场成交数量高于去年，出让面积小于去年，但成交金额大幅高于去年，说明2021年湖州地价明显上涨。2）南太湖新区供应增多，吴兴区楼面均价及溢价最高。2021年南太湖新区涉宅类土地共15宗，出让面积达102.5万平，占总出让面积的45.3%。吴兴区楼面均价最高，达8209.6元/平。吴兴区位于市中心，其中，湖东西区楼面均价高达11557.3元/平，东部新城平均溢价率最高达97.1%。截止2021年12月31日，南太湖新区存量住宅用地和未销售面积仍然占据第一位，分别达686.1、136.9万平，占比49.6%、53.6%。
项目调研：我们取湖州市中心城市南浔区与下辖长兴县各一楼盘1）南浔诚通·南林春晓（春璟园）：位于南浔区，属上海和杭州都市圈的新兴城市，率先融入上海“半小时生活圈”。周边三大城市地标及七大院校环绕。由湖州鸿城地产打造，销售均价14000元/平，21年8月首开，目前已全部开盘，共427套房源，整体去化率51%。物管公司为杭州滨江物业，物业费洋房2.5元/平/月，合院4.5元/平/月，是当地较高的水平。实际楼面价5805元/平，毛坯交付，若加上建安成本约3000元/平，我们预计毛利率37%。2）兰园：由蓝城集团携手长兴本土国企城投打造。21年4月首开，后续四次加推，合计推出房源1081套，均价12900元/平。前三批去化均100%，当前总体去化率94.9%；物业公司为成都卓望嘉物业，物业费为高层2.2元/月/平方米，叠墅2.4元/月/平方米。项目楼面均价4000元/平，毛坯交付，若按照3000元/平建安成本计算，平均房价为12,900元/平，我们预计静态毛利率为45.7%。
