投资要点
中国房地产市场正式从增量时代转入存量时代，中国REITs市场规模潜力巨大，有望达到十万亿级别。短期来看，考虑到目前中国基础设施存量规模巨大，且PPP项目可为REITs提供大量资产来源，未来5年中国REITs市场规模有望达到2-5万亿元。长期来看，考虑到中国固定资本总额的高速增长趋势，未来REITs底层资产类别的扩充以及城镇化战略的推进，未来中国REITs市场规模有望达到十万亿级别。
REITs目前已发展为全球资本市场的重要组成部分，成为主要的资产配置类别，平均年回报跑赢美股。REITs最早起源于1960年的美国，目前全球已有44个国家和地区推出了REITs制度。截至2021年12月31日，全球已上市的REITs市值约2.9万亿美元，其中美国是全球最大的REITs市场，已上市的REITs总市值约2万亿美元，约占REITs全球总市值的68.4%。REITs的投资价值体现在其兼具“股”的高收益和“债”的低波动特性，是优质的抗通胀资产，有着出色的风险分散属性。长期来看，不动产收益率的变化和通货膨胀率的变化呈明显的正相关，说明REITs具有强大的抗通胀能力。同时，美国权益型REITs与标普500指数、巴克莱资本美国综合债券指数之间的相关系数分别为0.58、0.19，远低于1，说明REITs能够有效分散投资风险。长期持有REITs不仅能享有稳定的分红收益，还能享受底层资产升值带来的收益。据NAREIT统计，1972-2019年，标普500指数平均年回报为12.1%，而FTSENareitAllEquityREITs平均年回报为13.3%，REITs投资收益跑赢美股。
我国过去在REITs领域已经积累了足够的经验，基础设施REITs将助力产业发展再加速。我国基础设施公募REITs于2020年正式启动，聚焦新基建、交通、市政公用、仓储物流、污染治理、信息网络、产业园区等七大重点行业，而后进一步扩大至清洁低碳能源项目。在正式试点之前我国在REITs领域已积累了丰富的经验，探索主要有两种途径：1）在境外市场尝试发行以境内资产为投资标的的REITs产品。2）在中国现有监管法律框架下推出类REITs产品。基础设施REITs可主动管理有效盘活存量，将助力产业发展再加速。
公募REITs获市场高度关注，收益率上环境治理>仓储物流>产业园区>高速公路。截至目前，共有11只公募REITs上市，其底层资产已经营年限较长，资产经营较为成熟，资产类型覆盖了产业园区、仓储物流、高速公路、环境治理四大类。总体来看，第一批和第二批基础设施公募REITs的投资者结构都以战略投资者投资为主，第一批公募REITs战略配售认购份额均占55%以上，第二批进一步增加到70%。首发阶段REITs二级市场表现亮眼，普遍取得较高收益，截至2021年12月31日，首批9只公募REITs相对发行价平均上涨25.29%。从收益的结构分化来看，发行规模较小的REITs上市后的累计收益率相对较高，不同的资产类型收益率表现出差异：环境治理>仓储物流>产业园区>高速公路。“双碳”政策背景下，市场看好环保类的投资产品未来的发展前景，环境治理类产品表现最好。高速公路类基础设施资产创造收益的能力总体较弱，加之疫情影响，整体收益率在四类产品中最低。
投资建议：公募REITs作为同时兼具股性和债性的投资产品，可丰富投资人配置选择，REITs扩容将带来更多投资机会，可对新上市的REITs产品持续关注。公募REITs资产端产生股息及资产增值收益，产品端可受二级市场估值变动产生资本利得，将成为同时兼具股性和债性的重要投资品种，可丰富投资人配置选择。目前已上市的REITs在二级市场的价格普遍较发行价格存在明显的涨幅，应警惕其内部收益率的下滑。公募REITs更适合长期持有，应理性看待短期市场表现，重点关注长期投资价值。同时，我国基础设施存量市场庞大，可供发行REITs的优质资产众多，随着REITs逐渐成为基建投资的重要融资渠道，公募REITs产品有较大的扩容空间，可对新上市的REITs产品保持关注。
风险提示：底层资产集中度较高风险、市场流动性风险、收益率低于预期风险。
