报告导读
根据财联社2月10日报，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。我们认为预售资金监管进行全国规范化后，部分地区执行过严的情况将会有所改善。
投资要点
预售资金监管制度管理的是什么？
监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。
不同城市的预售资金监管模式是什么？
各城市预售资金监管执行细则与力度不同，监管模式可大致分为四类：重点监管资金多以预售款或工程造价为基准乘以固定比例，或按照单方建造成本乘以预售面积，按照销售进度以比例进行归集、监管，各城市监管比例和各节点留存比例有所不同。少数城市按照累计回款乘以固定比例进行监管。
其中，模式1（单方建造成本×面积）最为接近全国性预售资金监管标准。按照各线城市销售均价与单方建面成本大致测算，可得出一线城市重点监管资金监管比例约为11%，二线城市约22%，三四线城市约24%。目前按照模式2（预售款×监管比例）进行重点预售资金监管的城市有望释放较多受限资金
预售资管制度变化的影响是什么？
1）短期资金监管过度的房企，资金压力有望得到一定缓解。2）保交楼政策底线不会改变，预计此次政策全国范围影响有限，但对个别监管过严城市有较明显影响。3）长期房企仍需强化销售管理，尽早使项目的销售款达到各城市相应的监管额度，然后提取超额资金。
投资建议：政策纠偏延续，板块Beta行情未结束
我们认为，如全国预售资金监管进行全国规范化，部分地区执行过严的情况将会有所改善。在此情形下，房企可提取监管过度的资金，缓解短期资金压力，提升经营稳健性。由于销售表现更好的房企资金沉淀更多，所以我们认为专注布局核心城市群且2021年销售表现较优的房企受预售资金监管规范化的利好更为明显。房地产行业资金面纠偏持续，行业风险进一步化解，对应标的中腰部房企估值弹性更强，推荐关注：A股-新城控股、金科股份；H股-旭辉控股集团。头部房企利好依然持续，推荐关注：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、龙湖集团。房企估值修复带动对应物业标的估值修复，推荐关注：新城悦、金科服务和旭辉永升服务。
风险提示
政策推行到地方执行或需要时间；地方政策执行情况不及预期。
