事件
2022年2月17日，根据财联社报道，山东菏泽工行、建行、农行自2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。此外，菏泽农行信贷人士对财联社记者表示，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。
评论
需求侧放松信号再现。今日菏泽各大银行降低首付比例，下调房贷利率的新闻再次印证了我们此前关于需求侧会有更多放松的判断。我们认为这是金融机构对地产态度转向积极的又一验证，未来在执行上预计可以有一定持续性，主要基于两点原因：①本次下调后的首付比例20%仍符合央行此前规定的下限；②从菏泽的房价来看，2022年1月同比下滑0.5%，已经连续16个月同比小幅微降，我们认为降首付和降房贷利率对这些房价长期阴跌的城市而言，具有合理性和紧迫性。
菏泽的示范作用较强。我们预计后续会有更多城市跟进调整，因为：①菏泽是2018年打响取消限售第一枪的城市，信号作用较强。2018年12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提到“取消新购住房限制转让措施”，打响了当年取消限售第一枪，之后半个月内，湖南衡阳发文明确取消限价政策。②从百城住宅价格指数来看，2022年1月房价同比下跌的城市数量已扩大到了20个，相较2021年12月又增加5个，已经与2020年4月处于疫情期间的下跌城市数量持平。
不同城市能级销售分化，三四线城市需求端仍需更多助力。从30大中城市的销售数据来看，2月1日-15日，一、二、三线城市的销售面积的同比增速为-27%、-50%、-71%，一线城市跌幅放缓，但三线城市仍处于扩大下滑的趋势之中。即使考虑到2022年2月有春节的影响，与去年春节期间销售情况相比，三线城市同比降幅仍有-57%，而一二线城市春节期间销售面积相较去年春节已同比转正。我们认为一线城市需求充足，随着金融机构的支持加大，销售已有复苏迹象，未来出台更多放松政策可能性较小，因为会有房价大幅上涨的压力。而二三线城市，我们认为未来还是需要有更多政策出台，尤其是需求萎缩的三线城市，需要更多需求侧的有效政策去扭转。对于三线城市的销售市场，仅靠金融机构的积极配合无法扭转销售下行趋势，还需限购限贷放开等政策的同步调整，才能形成合力扭转趋势。
依然看好物管公司的高增长和估值修复。随着地产放松政策的落地，我们预计关联房企对物管公司的估值拖累将有所修复。我们认为民营物管公司运营效率较高，主要看好两类：第一，受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务方面探索出成熟产品线后能快速起量的头部物管公司。第二，基础物管密度高，口碑好，且在增值服务方面发展有方的区域龙头物业公司。
投资建议
我们认为后续会有更多城市出台降低首付比例和降低房贷利率的措施，也看好未来在限购限售方面的调整政策出台。我们预计市场关注重心会逐渐从稳健为主的国企切换到高弹性的民企，比如融创中国、新城控股。此外，我们也依然看好以绿城中国为代表的2021-22年销售实现逆势增长的房企。物业板块，我们看好运营效率高的民营物管公司，比如碧桂园服务和金科服务。
风险提示
房地产改善政策出台速度不及预期；房地产改善政策落地效果不及预期
