投资要点
代建以政府代建为始向商业代建拓展
计划经济体制下的政府项目“投、建、管、用”四位一体，导致了建设资金管理不当、项目质量不高等问题；为最大化政府项目效益，政府开始将项目委托给市场中的项目管理企业等，由其提供专业化代建服务，政府代建逐渐兴起并在全国各地铺展形成具有当地特色的模式。在房地产发展融资困难、利润低、中小企业竞争力薄弱等背景下，商业代建应运而生，2010年开始，出现代建企业为资金链紧张、资金难回笼的房企、缺乏开发经验的中小房企提供代建服务，商业代建发展不断提速。
商业代建交接政府代建，成为主流代建形式
根据中指研究院，2020年商业代建占总代建行业潜在市场达51%，预计将于2025年升至68%；以预测新签约代建面积占比计，2021年至2025年商业代建占比稳定维持在66%左右。商业代建开始接过政府代建手中发展接力棒，跃居主流，成为代建市场前进的主要驱动力。
基于四个维度衡量代建能力
代建企业的代建能力可从品牌和标准化、成本管控能力、物业服务能力和资源整合能力四个维度衡量。品牌是代建企业的核心竞争力，高品牌影响力帮助企业获得更多项目、拥有更高的溢价，标准化则有利于代建企业扩大规模、提高质量，从而巩固品牌的输出；成熟的成本管控可以保障项目实施进度，维持与委托方良好的合作关系；在物业服务重要程度日渐增加的情况下，物业服务提供能力亦是重要衡量基准之一；内部及外部资源的整合能力对企业规模化提供业务、扩大代建规模具有决定性意义。
行业发展继往开来，亮点十足
目前代建行业政府代建与商业代建并行发展，政府代建模式成熟度较高，商业代建模式朝引入资本的模式开拓，逐渐向国际主流模式靠拢，呈现多元化发展格局。同时行业发展日趋规范化，绿星标准的提出为代建标准衡量给出了指引。商业代建规模增长可观，“十四五”保障房建设推动政府代建规模扩增，行业整体发展前景良好。
投资建议
绿城管理控股最早入局商业代建，商业代建业务发展迅速，规模可观，同时在政府代建方面也打造了众多行业范本。我们认为，绿城管理控股将维持其商业代建方面的优势稳步发展，同时也能够借助“十四五”保障性住房建设之风，加快政府代建业务的发展，建议关注绿城管理控股。
风险提示：房企转型代建加剧行业竞争；保障房代建或面临地方保护主义。
