本月观点：中央持续释放降息、降5年期LPR等货币宽松信号，从预售资金监管、发行并购票据等方面多招并举，缓解房企资金压力；整体看，房企融资边际回暖，但楼市成交仍旧疲弱。2022年1月百强房企销售环比降幅超4成，拿地房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑短期行业基本面依旧承压，政策博弈空间仍在，有望带动板块估值持续修复；中长期随着部分房企退出及房企内并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出。开发方面，关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，及受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光集团等。多元化业务方面，物管板块估值已至历史低位，叠加业绩期临近，性价比持续凸显，重视优质物企投资机会，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。
政策：房企资金端持续松绑，低能级城市频出楼市利好。1月涉房类政策共26项，其中偏紧类5项，偏松类9项，单月涉房偏紧类政策出台频次延续低位。中央持续释放货币宽松信号，预售监管金松绑等多招并举缓解房企资金压力，低能级城市频频出台购房利好“托市”，如降低首付比例、实行“认贷不认房”、发放购房补贴等，预计后续“因城施策”将持续演绎。
资金：央行“双降”叠加社融“开门红”，房企融资环比改善。1月M2增速环比提升0.8个百分点，社融存量同比增速环比提升0.2个百分点，社融数据整体好于预期，5年期LPR时隔21个月首降，但居民户中长期贷款相比2021年同期少增2272亿元，亦反映居民购房意愿不足。受益于监管呵护房地产合理融资需求影响，除央国企外，金科、滨江等优质民企相继发行境内债，房地产融资呈现边际回暖迹象。
楼市：推盘放缓成交疲软，春节“返乡置业”失约。1月重点50城新房月日均成交环比降25.8%，重点20城二手房月日均成交环比降15.3%，受业绩冲刺期结束、疫情反复、去化不佳等因素影响，房企推盘积极性普遍不高，1月35城商品房平均批准上市面积环比降46.1%，亦对成交形成有所抑制。尽管政策暖风频频，但购房者信心滑坡，销售端持续疲软，库存及出清周期呈累积上升趋势，春节“返乡置业”亦不及往年。
地市：“土拍真空期”量价回落，2022H1难言乐观。1月为“土拍真空期”,百城土地成交建面、成交均价环比降63.2%、54.7%。展望2022H1土拍，鉴于房企流动性压力，预计2022H1土拍市场或难言乐观。基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市，土地市场有望率先回温，但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续，后续在财政压力加大背景下，不排除地方政府在出让土地质量、土地出让价款缴纳、地价房价等方面进一步让利。
房企：百强房企销售环比降幅超4成，优质房企为拿地主力。百强房企2021年销售为近5年首次负增长，2022年1月单月全口径销售金额、全口径销售面积，同比降40.7%、44.4%，环比降46.9%、47.1%，往后看2月成交仍面临较大考验；50强房企拿地销售金额比、面积比，环比降7.4pct、3.1pct，拿地房企均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企，预计2022H1土拍市场仍将是央国企和优质民企的“围猎场”。
板块表现：1月申万地产板块下跌1.29%，跑赢沪深300（-7.62%）；当前地产板块PE（TTM）8.48倍，估值处于近五年21.7%分位。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
