2021 年是我国房地产市场调控政策边际变动方向的转折点。上半年各个核心城市调控政策还在边际收紧，上海法拍房开始限购，紧接着出台新房积分摇号政策；深圳出台二手房指导价政策；南京、苏州、成都等城市出台了 “竟品质” 相关的政策；宁波、郑州、重庆、武汉、福州、合肥等城市出现了银行按揭贷款收紧的现象。
下半年的四季度调控政策开始出现边际松动。土地拍卖政策方面出台了限制土地溢价率的政策；央行和银保监会给出了 “维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者合法权益” 两维护政策导向；昆明、沈阳、唐山、江阴、桂林等 20 多个城市出台房价“限跌令”；核心城市银行按揭贷款额度不足的情况有效缓解，房贷周期缩短且房贷利率有下调的趋势。
随着 2021 年四季度房地产政策的边际利好，当前很多机构预判房地产市场政策已经触底。
但是从当前房地产市场形势以及房企面临的境遇来看，目前已经出台的边际利好政策既改变不了当前市场继续下行的趋势，同时也逆转不了仍有一些方面面临资金链风险爆发的局面，因此，现有政策不能达到 “房地产市场稳定” 和“房地产良性循环”政策目标，也就是说当前不是房地产“政策底”，2022 年仍会有房地产行业边际改善的政策出台，也可以说 2022 年是房地产行业“政策底”。从政策向市场传导需要 6-10 个月左右的时间，也就是说真正的市场底要到 2023 年才能实现。
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