事件
2022年4月11日,据财联社等多家媒体报道,苏州市房地产市场和交易管理中心明确自即日(4月11日)起调整限购、限售政策:非户籍居民家庭限购从社保连续累计2年调整至累计2年,不用连续;二手房限售由5年改为3年。
评论
苏州松绑限购限售政策,助力楼市企稳。①苏州对限购限售政策的调整是有必要的,即使作为长三角重点城市,苏州房地产市场也面临较大下行压力:苏州市区2021年下半年商品住宅成交393万方,同比-15%;2022年1-3月成交144万方,同比-38%,同时在售库存去化周期自2021年7月起呈持续上升态势。②苏州市区的原有限购政策为:本市户籍居民家庭最多可购3套房,非本市户籍居民家庭最多可购1套房,前提是3年内在苏州连续2年及以上纳税或社保证明;此次调整对社保要求放松,是对外地人(苏州“新市民”)购房限制的放宽,扩大了购房群体,打开了需求端。③二手房限售时间缩短2年,提升了二手房的流动性,置换购房限制降低,预计苏州置换改善需求将加速释放。此前,苏州在信贷端已有放宽,3月下旬多家银行首套房贷利率已经降至4.6%,达到五年来最低水平。我们预计一系列宽松措施将助力苏州楼市在疫情后进一步复苏。
一二线、长三角城市房地产调控加速放松。继郑州、衢州、秦皇岛出台较大力度的宽松政策后,4月4日兰州出台包括降低首付比例、推进货币化征迁安置、支持并购贷等20条措施兜底楼市;4月7日,重庆市提出要在商业贷款、公积金贷款和组合贷款等方面满足新市民合理购房信贷需求,同时公积金贷款实行认房不认贷,放开公积金二套贷款限制;在长三角城市群,南京部分银行首套房利率持续下降,最低已降至5.4%,且溧水区、六合区限购松绑,非本地户籍凭身份证可直接开首套购房证明;而据调研,无锡也已经执行拉长土地出让金支付周期、降低首付比例、提高公积金额度、放开投亲购房等宽松政策。一二线、长三角城市群的调控宽松范围和力度正在扩大,这印证了我们在外发报告《步入良性循环正轨,布局地产正当时》中提到的高能级城市限贷与认房又认贷松动、限购对新市民放宽等预测,我们预计未来将有更多一二线、长三角城市在限购、限售、限贷等需求端出台宽松政策,带领全国楼市逐步走向复苏。
预计大范围多维度的宽松政策将出台,以促进房地产行业良性循环。当前全国范围内已出台了部分调控宽松政策,但由于范围和力度有限,叠加疫情影响,楼市销售依然低迷:2022年3月,全国居民中长期人民币贷款3735亿元,同比-40%;全国百强房企2022年1-3月全口径销售金额同比下降47%,3月单月同比下降53%;高频周度数据显示,受清明假期和疫情影响,最近一周(4月2日-4月8日)40个城市商品房成交合计294万方,周环比-43%,周同比-56%;17个城市二手房成交合计102万方,周环比-34%,周同比-39%。楼市对加大宽松政策力度的诉求较高,同时房地产作为国民经济支柱产业,有必要出台宽松政策促进其健康发展和良性循环,预计未来供需两端的宽松政策将持续出台,但由于政策落地时间和疫情影响,楼市销售反应或有滞后,多数房企短期资金仍然承压,因此,我们认为更多的信贷工具将投入使用,以缓解房企资金压力。
投资建议
我们预计大范围多维度的宽松政策将持续出台,助力楼市逐步企稳回暖,同时将有更多的信贷工具帮助房企缓解短期资金压力。首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的企业,如绿城中国、建发国际、滨江集团;稳健选择杠杆率相对较低、现金流充沛的头部国企央企,推荐保利发展、招商蛇口。
风险提示
调控宽松不及预期;疫情影响政策落地和市场恢复