房地产行业：远虑长期行业需求，深谋当下分化变局

　　长周期位置：城镇化仍有空间，长期需求中枢仍在。参考美国和日本的历史周期来看，经济增速、人口红利和城镇化率保持较高的同步性，而这三者是推动长周期到达峰值的主要因素。从套户比数据来看，日本套户比在1套/户之前经济高速发展，新开工和需求高速增长，而套户比到达1套/户之后，新开工到达峰值，市场进入供需平衡状态。从台湾、德国、韩国、俄罗斯、日本和美国等人口增长现状不同的六个国家和地区来看，无论哪一种人口增长形态下，在新开工高速增长阶段结束后，城镇人均新开工面积仍能保持在1平/人左右，说明即使人口增速放缓，住宅更新需求也能始终维持在较为平稳的水平。中国由于以下原因需求中枢仍在：1）人口增速放缓，但家庭规模持续缩小，会形成更多的住房需求。2）城镇化率仍有提升空间，新市民需求释放有望进一步提升城镇化带来的住房需求。3）各地区发展情况不同导致结构性空间存在。因此，从中长期来看，按照人均1-1.4平，城镇化率70%估算，10亿城镇人口，稳定状态下，每年住房更新需求中枢稳定在10亿-14亿平。基于2021年全年住宅销售面积15.65亿平，长期需求中枢上限比2021年全年销售阶段性顶峰下降10.5%左右。