【每日一问】
预售制度并不是房地产风险爆发的根源。目前行业产生的问题或风险，包括停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果：销售持续低迷、房企资金高周转、前期融资与监管政策加码、到期债务集中等多方面因素，但本质是房企负债高企、资金链紧张。2021年末房地产板块隐含综合杠杆水平为121.5%，其中财务杠杆为74.4%，经营杠杆为47.1%。截至2022Q1末，板块货币资金为1.15万亿元，同比下降15.3%；经营性、筹资性现金流净额均为负。
预售制出台的大背景其实是中国房地产市场加速发展的时期，需要通过房地产快速拉动城镇化和经济的提升。我国的商品房预售制最早源于中国香港，1956年中国香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。1994年我国内地发布《城市商品房预售管理办法》，预售制度被正式引入。在商品房改革之初，预售制度很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决住房短缺做出了贡献。商品房预售制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的困境，城镇人均住房建?
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