摘要：受人口自然增长率下降、城镇化率提升速度边际放缓、大规模城市更新告一段落等因素影响，未来5-10年我国城镇新增住房需求将出现系统性下降。即便考虑在政策友好前提下，城镇家庭持有二套及以上住房占比明显提升的乐观情形，未来5-10年城镇新增住房需求也不及过去十年，这意味着我国房地产市场高速增长的阶段或已经过去。
自1998年起，我国房地产市场完全进入商品化时代，由此开启了长达20年的高速增长，市场规模快速扩张。除因房改等制度性改革激发要素活力外，城市化的推进、人口红利的释放和城市更新改造被认为是推动中国房地产市场持续繁荣的三个关键因素——我国城市化水平的快速提升带动新增城镇居民数量增加，而新增城镇居民相对年轻的年龄结构带来了庞大且稳定的中青年群体住房需求，同时，棚改政策催化下的城市更新又激发出大规模房地产投资和建设需求。展望未来，房地产市场中长期走势很大程度上取决于这三个关键因素还能够带来多大规模的城镇新增住房需求。对此，我们参考吴璟和徐曼迪（2021）提出的城镇新增住房需求测算方法，对未来5-10年我国城镇潜在新增
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