投资要点：
房地产行业主要债权融资存量规模约60万亿。2012-2020年经济增速下行背景下，房地产行业主要债权融资规模保持中高速增长，居民部门与房地产开发商杠杆率持续提升。2021年至今，房地产行业融资增速明显放缓并落入低增长区间。测算目前房地产行业主要债权融资规模存量约60万亿（占存量社会融资规模的比重约18%），2012年以来年均复合增速达到17%（V.S.企业贷款11%）。其中，个人住房贷款（含住房抵押贷款证券）40.2万亿，开发贷款12.6万亿，其他对公贷款1.76万亿，国内各类信用债2.45万亿，海外信用债1.40万亿，投向房地产行业资金信托1.42万亿。
个人住房贷款（房地产销售）主导房地产开发商债权融资周期。以个人住房贷款为基准，开发商债券融资基本同步，投向房地产资金信托滞后约12个月，开发贷款滞后约18个月。原因在于：开发商根据本轮销售情况来规划下一轮开发计划，从本轮实现销售回款到下一轮引入开发项目融资耗时约12~18个月。房地产销售的主导地位对于理解金融地产监管和涉房资产质量有两点启示：1）2017年以来影子银行规模压缩、资管新规打破刚兑、房地产企业融资收紧等政策可以理解为先?
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