核心观点
房价连续下跌的二三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足。70城中23个城市符合新房均价同环比连续下降的条件，央行授权阶段性自主调整首套房贷利率。我们预计上述城市主流首套房贷利率降至LPR下浮40-60bp，即LPR打8.5折-9折。但考虑到刚需首置客群占比偏低，此外疫情影响下需求韧性相对偏弱，定向降息作用或不及直接降低首付比例。住房公积金贷款规模相对较小，预计下调首套房公积金贷款利率的提振作用亦不明显。
换购住房个税减免力度有限，主要利好北京等存量交易占主导、换房税负较重的一线城市，对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用。当前二手房交易个税采取差额据实征收和全额核定征收两种方式，税负因城而异，主要取决于是否满5唯一、是否可核实房屋原值以及是否为普通住宅。对于北京等二手交易占主导、换房税负较重的城市，个税减免政策一定程度上有利于交易进程的加速。但对于二手市场活跃度低、换房个税负担较轻的城市影响较小。2016-2020年全国二手房屋转让个税占二手房销售金额的比例约0.8%，我们估算当前二手房个税?
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