受多因素影响，2022年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心，2021年9月以来，地产调控政策持续松绑，但居民购房热情疲软，目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期，居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧，基于此背景，我们测算了行业中期的市场规模。
未来中国房地产销售规模有多少？2022年中央各项文件重申了“房住不炒”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策导向。此背景下，我国城镇化将继续推进，房地产调控政策将以“稳”为主，居民居住需求是未来十年我国房地产市场的主要支撑。需求可分为三类：1）新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求；2）生活条件提升推动的居住改善需求；3）因城市更新带来的居住需求。在合理假设之下，我们围绕上述三项新增居住需求，设计了一套基于人口普查、人口抽样调查等数据量化测算城镇新增居住需求的系统方法，即年均城镇居住新增需求=新增?
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