平安观点：
成交延续低迷，出清周期拉长：2022年东莞楼市延续21年以来下行压力，尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚，全年开盘当天去化率33%，较2021年回落32个百分点。2022年全市商品住宅成交2.7万套、成交面积314万平米，同比分别下降35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交价格29075元/平米，同比上涨5.5%，但涨幅较2021年收窄8.4个百分点。2023年1月东莞成交维持低位，全市成交1771套、成交面积19.4万平米，同比分别下降5.7%、8.9%。2022年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至2023年1月出清周期达16.9个月。
以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：据克而瑞统计，2022年东莞特价房促销频出，低至9折甚至75折。此次调研项目亦普遍打折，基本为大个位数折扣，部分折扣较开盘略有回收，整体看以价换量仍旧存在，开发商市场预期仍相对谨慎。2022年12月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入，与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主，购房客?
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