2017年上半年北京房地产市场分析及下半年预判
调控政策加大·金融额度降低
概要
2017年上半年北京整体房地产市场处于一个稳中有降的趋势。从2016年底较为“爆热”的市场，各路房企去库存，成交量价增长势头过快，在此形势下，国家出台了多项限购限贷政策严控房地产市场上涨过猛，让市场回归一个较为平稳的态势。美联市场研究部就北京上半年房地产市场走势进行数据的分析以及对政策的分解。
一、北京房地产政策回顾——限购限贷限价限售限商政策出台
北京楼市从2017年3月开始，加大对稳定房地产市场环境稳定性的调控政策。出台多种政策平抑房价，去金融杠杆，让市场环境保持在一个平稳的环境。
未来政策走向
第一季度国家政策调控主要针对房价上涨过快，前三个月从政策开始严控，禁用学区房，严禁商改住，严防各类楼价的上涨。此外，未来雄安新区的建立让北京人口流出，未来几年内北京将达到一个较为稳定的需求环境。第二季度，国家对商办项目给出解读，给予商办项目已售出的“可售”“可租”，对未售的不可宣传居住的功能。从银根层面趁此火候开始给出具体实施缩减银根举措，首套住宅提高到基准利率，二套住宅上浮20%，少数银行对二套住宅不再放贷。提出“以租代售”，“租售并举”，有效投资，防止投机。在出让土地方面，加入自持用地部分，要求建立限价房，引导企业往租赁方面加大开拓业务。
6月末，北京住建委督促各大开发企业放盘以及开发闲置土地，让拿地未开工和开工未入市项目尽早放量，种种政策表明此轮国家对稳定房价的决心。
总体来看，2017年上半年，房地产市场去金融杠杆，打出政策组合拳，以此挤出部分投机者，让首次置业者入市机会增大。目前，北京房地产市场环境趋于稳定，此番政策调控有效抑制楼市非理性上涨，让交易量下跌。下半年房地产市场环境将继续维稳，不会出现大幅度的涨跌。土地方面将继续增加政策性用地的供应。此外豪宅方面，受到政策调控较小，因而成交量价处于一个稳定上涨的趋势。
二、北京房地产市场现状——一二手房成交均价下跌
一手房二手房今年价格情况
从近半年一手房和二手房成交均价数据来看，2017年第二季度较第一季度成交均价双双下跌，下跌幅度分别为0.27%，8.6%，国家稳定市场政策调控力度初步显现。
除了一手房成交均价2012年较2011年下跌，以及2017年第二季度一手房和二手房成交均价下跌外，其余成交均价上涨。特别是2017年第一季度延续2016年去库存的态势，二手房成交均价突破6万一平，达到一个新的高峰。
一手房市场
从上半年一手房市场成交情况来看，第二季度较第一季度受到国家政策调控影响，成交量与价均平稳，2017年第二季度较第一季度仅增加390套，面积增加约7万平方米，成交均价下跌0.57%。今年特别是5月后，国家从宏观调控和金融杠杆双向对房地产市场进行调控，对核心城市加大调控力度，减少了银行贷款的优惠政策，让部分投机者退出市场，房源增多给予首次置业者更多选择，对于调控高企的房价和成交量，形成一个稳定的市场环境快速奏效。
二手房市场
二手房市场受到政策调控，预期不明朗因素影响，2017年第二季度较第一季度成交均价下跌。2017年上半年二手房成交套数共计85505套，面积共计720.12万平方米，套数和面积均低于去年一半的成交量。2016年，流动性偏松，政策支持，开发企业去库存浓烈，使得二手房成交面积、成交套数达到高峰。北京出台317系列政策加强市场调控，受政策影响，2017年一季度，北京二手房成交面积较去年同比下降39.21%，成交套数较去年同比下降29.89%，成交价格保持上涨趋势，较去年同比上涨51.44%。5月国家开始对银根优惠幅度的减免，从根本上对市场交易产生了平抑的作用，成交量快速下跌。
从北京各行政区域二手房成交均价来看，2017年6月，西城区二手房价格最高，为113321元/平方米，环比上月降低12.44%，其次为东城区，二手房均价为106437元/平方米，环比上月降低1.54%，海淀区位居第三，二手房均价为89413元/平方米，环比上月增加10.73%。整体来看，2017年6月，北京17个行政二手房成交均价环比7个区域下跌，西城区下跌幅度最大，通州区上涨幅度最大，达20.58%。
2017年6月，从二手住宅成交区域来看，朝阳区依旧成交套数遥遥领先其它区域，共计成交面积35.11万平方米，占比为31.77%，海淀区位居其次，占比为10.14%，昌平区占比为8.74%。
从二手住宅成交面积来看，2017年6月，180平米以上成交面积占比最高，达31.07%，虽然成交量下跌，但是大户型群体受到政策影响较低。其次为90平米以下面积，占比为28.38%，90-120平米占比18.11%。
从二手住宅成交套总价来看，2017年6月，套总价在200万以上成交套数占比最高，达42.48%，虽然整体成交量下跌，但是大户型群体受到政策影响较低因而成交套数依旧占比较高。其次为60万以下套总价，占比为15.63%，120-150万占比13.46%。
小结：六月北京一手房市场成交量缓慢上涨，成交价格稳中略降；二手房市场：朝阳区是成交量最大的区域，西城区是成交均价最高的区域，180㎡以上的大户型最受购房者青睐。
受到种种国家政策组合拳影响，北京整体二手房楼市成交量价从3月开始双双呈下跌趋势，新房受到影响成交量下跌，成交价格平稳上涨。
整体来看，围绕因城施策，2017年全国各地出台了多种严厉的调控举措，如廊坊严禁购买第三套住房，西安出台4月18日前网签住宅满5年方可交易，及上海出台全国首例“只租不售”宅地等等。而北京房地产市场则围绕“租售并举”、“以租代售”为目标展开调控，今年出让的住宅性用地均含自持面积。金融方面，5月份以来北京市场逐步实行首套房利率执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。
从近期国家加大政策调控来看，严控市场上扬的势头是此轮调控的核心目的，创造一个平稳的市场环境是此次调控的预期目标。未来国家政策依旧会放在政策和金融双向调控上，加大了政策性用地的供应，以及棚户改造等带动房地产市场的发展，此外还建立雄安新区让人口转移，步步推进让北京房地产市场处于一个较为平稳的环境。
三、上半年北京土地市场——供应土地数量加大
成交宗数与面积
从2017年上半年来看，2月是成交宗数最多的一个月份，共计成交11宗，758074.75平方米。其余月份均成交宗数在2宗到3宗。
土地成交均价与溢价率
北京6月成交溢价率为45%，是2017年上半年成交溢价最高的月份，相比前三月明显上涨。由于顺义和房山区的地块拉高了溢价率。竞得方均为房企综合体。6月成交均价为34178元/平方米，是上半年成交均价最高的月份。从价格上看，成交均价环比上涨13%，成交价格较为平稳，且在地块中均增加自持的面积，实际若减去这部分的面积，成交价格将比实际要高。
各地区成交价格
北京上半年共计成交21宗地块，全市楼面均价25316元/平方米，价格小幅上涨13%。从今年北京供地计划来看，已经共计成交了24宗住宅用地，出让的宗数是2016年全年的两倍。楼面价最高的区域为朝阳区，为40828元/平方米，大兴区以成交均价36377元/平方米尾随其后。
四、上半年政策条例分解——以租代售、商办禁令、定向加息来势凶猛
五、下半年房地产市场走势预判——成交量价将达到一个合理的稳定水平
