我们从人口年龄结构、城市化、去短缺化三个维度重新理解中国房地产市场的底层需求，并以情况较为类似的日韩作为参照。我们发现日本和韩国城镇首次购房人口的见顶均对应着住宅新开工高增的结束（进入震荡）和住宅价格高增的结束（转向低增），而此后城镇改善性购房人口见顶前，住宅新开工仍然表现出较强的韧性，这个阶段持续了15年以上。中国房地产底层需求存在几大特殊之处：人口结构转化中生育率和出生率降低极快、城镇化远远滞后于人口结构的演化、适龄购房人口结构演化的周期性显著。中国生育率的下降速度同发达国家中下降最快的韩国相当，而与日韩适龄购房人口见顶远滞后于快速城镇化阶段结束不同，中国的快速城镇化阶段的结束将滞后适龄购房人口见顶15年左右。适龄购房人口结构的显著周期性本身蕴含了较强的房地产库兹涅茨周期，但周期被城镇化和去短缺化的大趋势掩盖，只有当趋势之潮缓缓退去时，库兹涅茨周期才会露出水面。我们从人口年龄结构、城市化、去短缺化三个维度重新理解中国房地产市场的底层需求，并以情况较为类似的日韩作为参照。我们发现日本和韩国城镇首次购房人口的见顶均对应着住宅新开工高增的结束
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