住宅市场：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势

核心观点：

2020年，受疫情影响，住宅市场呈现前低后高的趋势。新房市场中，长三角和珠三角城市群表现较好，环渤海市场表现偏弱，中西部二三线城市和普通三四线逐渐分化。二手房市场中，核心一二线和强三线城市成交套数大幅增长，普通二线和普通三四线城市成交套数下降。我们认为，2021年住宅市场大概率仍会围绕长三角、珠三角和中西部核心城市，这种趋势短期内难以改变。

1、新房市场：长三角>珠三角>环渤海>中西部

新房市场整体表现为东部好于西部，南部又好于北部。从各大城市群来看，长三角地区无疑是最好的，无论是一二线还是三四线城市，市场成交量以及增速都远超其他城市群；珠三角同样是这类的市场表现，区域内部整体较为均衡。相比之下，环渤海地区，尤其是京津冀市场较弱；中西部地区住宅成交集中在省会二线城市，需求旺盛，住宅市场表现更好。

2、二手房市场：高能级城市需求火热，成交量稳步增长

二手房成交集中在一二线和强三线城市，主要原因是高能级城市居民购买力较强，随着人口不断流入，为了保障家庭未来能享受到更好的资源，居民倾向在这类城市定居，然而受调控政策影响，新房房源相对有限，居民购买新房难度增加，只能转而购买二手房，最终促进二手房量价齐升。

2020年，受疫情影响，住宅市场呈现前低后高的趋势。新房市场中，长三角和珠三角城市群表现较好，环渤海市场表现偏弱，中西部二三线城市和普通三四线逐渐分化。二手房市场中，核心一二线和强三线城市成交套数大幅增长，普通二线和普通三四线城市成交套数下降。我们认为，2021年住宅市场大概率仍会围绕长三角、珠三角和中西部核心城市，这种趋势短期内难以改变。