业绩延续高增长态势，提质增效带动盈利能力改善：2021H1主流上市物企业绩加速提升，主流物企营收同比增长57.4%，较2020年末提升14pct；归母净利润同比增长65.9%，基本兑现此前较高业绩指引。受益于智慧化科技赋能、高毛利率业务占比提升等影响，2021H1主流物企管理费用率、销售费用率分别较2020年末降1.1pct、0.2pct，毛利率、净利率较2020年末提升1.1pct、2pct至31.3%、17.7%，考虑2020年尚有疫情补贴抬高基数影响，实际利润率增幅或更大。
非住&市场化拓展力度加大，社区增值服务收入贡献占比攀升：2021H1主流物企在管面积、合约面积，同比增长49.2%、39.3%，增速较2020年末提升3.5pct、8.7pct；合约在管比1.68倍，短期规模扩张具备较高确定性。第三方在管面积占比均不同程度提升，关联方依赖度逐渐下降。分项目类型看，物企2021H1非住宅在管面积平均占比达53.3%，较2020年末提升4.3pct，商写及公建等非居业态逐渐成为各大物企争夺方向。收入结构中，社区增值服务贡献度持续提升，主流物企2021H1社区增值服务收入、毛利平均占比分别较2020年末提升2.7pct、2.9pct，8家社区增值服务已成为第二大收入来源。
商管运营趋势向好，各公司业务各有侧重：规模上，华润万象生活总收益领先，合景悠活凭借收并购跃居总在管面积首位，宝龙商业在营购物中心数量第一，卓越商企服务商务物业管理规模相对靠前。同时各家商管公司合约/在管面积比、项目数量比普遍较高，业绩短期增长确定性较强。从运营效果看，各商管企业毛利率均呈改善趋势，出租率大多位于90%以上，宝龙商业出租率改善尤为明显，从2018年的83.5%升至2021H1的92.3%。
投资建议：2021H1物企业绩延续高速增长，较高业绩指引逐步兑现，毛利率及管理费用率均实现改善。同时物企加大第三方拓展力度，非居业态为物企竞相追逐方向，社区增值服务收益贡献持续上升。各商管公司整体运营成效向好，出租率及毛利率等重要经营指标均呈改善趋势。经历短期调整后，我们认为当前位置优质物管及商管企业估值已具备吸引力，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
风险提示：市场化发展不及预期风险；行业利润率下行风险；社区增值服务培育及发展不及预期风险。
