行业点评
本周地产板块表现一般，物业板块跑赢沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.2%，沪深300指数涨跌幅为0%。
本周一手房销售环比升温，同比仍下滑。本周（10月9日-10月15日），40个城市商品房成交合计566万平米，周环比+186%，周同比-20%，月度累计同比-14%，年度累计同比+18%。其中：一线城市：周环比+80%，周同比-9%，月度累计同比+8%，年度累计同比+28%；二线城市：周环比+228%，周同比-9%，月度累计同比-6%，年度累计同比+16%；三四线城市：周环比+207%，周同比-53%，月度累计同比-48%，年度累计同比+16%。
本周二手房成交同比仍下滑。本周（10月9日-10月15日），17个城市二手房成交合计128万平米，周同比-31%，月度累计同比-24%，年度累计同比+1%。其中一线城市周同比-17%，二线城市周同比-33%，三线城市周同比-63%。
本周北京、上海完成第二轮集中土拍，难逃降温。①北京第二轮集中土拍收官，共成交17宗地块，总成交金额513亿元。上海完成第二批集中土拍，本次土拍共计成交地块20宗，成交金额481亿元。②北京、上海本次土拍整体溢价率分别为4.0%和3.8%；而一次供地时平均溢价率分别为7.6%和5.5%。③北京、上海本次土拍流拍率分别为61%和26%；而一次供地时流拍率为0%和3.1%。
稳发展政策转暖。2021年10月15日，第三季度金融统计数据的新闻发布会在北京召开，中国人民银行金融市场司司长对房地产信贷发表了评论。我们认为本次发布会透露出3点信号：①按揭投放会加快。②开发贷断贷困境将有所缓解。③地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。这印证了我们此前报告中的判断——政策至暗时刻已过，未来边际改善可期。
政策调整因城施策，哈尔滨或是样板。我们认为2021年10月1日开始执行的哈尔滨《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》或是未来部分城市政策调整的样板。我们认为值得重点关注的是土地款缴纳、预售资金监管、预售条件这三方面的内容，这些都是房企当前的痛点，改善后能对房企现金流起到有效帮助。
投资建议
我们认为地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善，看好地产板块Q4的估值修复行情。考虑到当前民企国企估值分化，民企估值明显更低，我们认为弹性更大的是资产流动性较好的民营房企。优质民营房企未来更有望获得超额收益。比如融创中国、新城控股。同时，我们也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。
风险提示
房地产调控定力超预期；销售下滑不及预期；并购整合不及预期
