平安观点：
行业盈利持续承压，短期业绩仍有压力：受毛利率下行和少数股东损益占比提升影响，行业延续“增收不增利”表现，2021年前三季度A股上市房企整体营收同比增23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸福（亏损134.6亿）、蓝光发展（亏损67.1亿）后行业归母净利润仍同比下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8万亿元，较2020年末增长15.5%，业绩保障度122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障，但受2017年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍将对利润端持续产生负面影响。
毛利率持续下探，降本提效成效渐显：新房限价、土价高企、建筑建材成本上升等影响持续显现，2021Q3末上市房企整体毛利率20.5%、净利率6.3%，较2020年末降6.4个、3.2个百分点。但二批供地中房企的拿地隐含毛利率已较首批迎来改善，随着“稳地价”等长效机制建立及土拍机制逐步完善，房企拿地端毛利率企稳有望带动未来结算端毛利率企稳。费用率方面，2021Q3末上市房企管理费用率、财务费用率分别同比下降0.33pct、0.37pct至3.6%、2.8%，整体期间费用率同比降0.58pct至9.5%，管理效率进一步提升。
销售景气度明显下滑，2021Q4压力犹存：受2020年上半年低基数影响，2021年前三季度上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为2.43万亿元，同比增长17.3%，但由于下半年销售急转直下，同比增速较2021H1收窄19.9个百分点。尽管当前融资端、按揭端已现积极信号，但政策传递存在时滞，加上当前购房者观望情绪浓厚，预计行业四季度销售仍将承压。
房企现金流面临考验，财务安全为重中之重：2021Q3末上市房企现金短债比为101.1%，剔除合同负债后的资产负债率为71.4%，净负债率为78.1%，除剔除合同负债后的资产负债率略超70%的红线外，其它两项指标均达标。2021年Q3末上市房企中绿档房企50家，较2021H1末增多一家，但期末上市房企在手现金总量同比下降11.9%，较2021H1下降16.9%，在手现金总量处近4年低位，现金流面临较大考验。随着融资环境收紧、销售下行压力加大，叠加部分房企信用事件频发，预计强化财务安全将成为各房企工作的重中之重。
投资建议：受结算端毛利率下行影响，行业前三季度业绩延续“增收不增利”现象，房企在手现金明显下滑，但考虑融资端至暗时刻已过，按揭端松动有望带动四季度销售逐步筑底企稳；同时二批土拍政策调整后，房企拿地隐含毛利率已有回升迹象，三批土拍政策亦在持续完善，利好房企投资拿地。考虑短期信用担忧仍在，同时房地产税试点亦对板块情绪形成扰动，中长期建议关注现金流稳健的行业龙头保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口等。
风险提示：1）房地产税出台进一步加大楼市下行压力；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）若后续房地产行业波动加大，而政策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。
