行业点评
本周地产、物业板块表现均相对低迷。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-5.5%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.2%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.1%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.4%和-8.4%。
本周宅地成交活跃度较低。本周全国300城宅地成交建面198万㎡，单周环比-48%，单周同比-87%，平均溢价率5%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面7511万㎡，累计同比-58%。
本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（3月5日-3月11日），40个城市商品房成交合计382万平米，周环比-20%，周同比-46%。其中，一线城市：周环比-12%，周同比-46%；二线城市：周环比-18%，周同比-37%；三四线城市：周环比-34%，周同比-70%。
本周二手房成交面积环比微升、同比下降。本周，17个城市二手房成交合计141万平米，周环比+4%，周同比-32%。其中，一线城市：周环比+4%，周同比-35%；二线城市：周环比+5%，周同比-26%；三线城市：周环比-15%，周同比-78%。
新增居民中长期贷款不及预期，亟待需求端宽松刺激。①中国2月新增居民中长期人民币贷款-459亿人民币（同比-111%），自有该数据统计以来首次为负，居民中长期贷款为多房贷，新增值为负表示当月新偿贷额大于贷款额，居民购房意愿低迷。②近期全国多城市出台了信贷、落户、预售资金监管等方面宽松政策，但短期房地产市场销售仍未提振，新房销售呈持续下滑态势。③销售回款是房地产开发资金的重要来源，其占比从2014年的36%提升至2021年的53%，要促进房地产业良性循环和健康发展，提振市场信心、保障销售回暖、维持房企的持续稳定发展尤为重要，我们认为当前亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。
土地出让金收入增速下滑，多城市放宽土拍门槛。①2021年国有土地使用权收入为87051亿人民币，同比增加3%，增速大幅下滑，创2016年来最低增速。②当前全国土拍市场相对低迷，2022年初至今宅地成交建面同比下滑58%，且土拍参与者多为央企国企和地方平台企业，民企拿地意愿较弱。③2022年一批次集中供地，多地下调土拍参与门槛，相较2021年第三批次土拍，重庆、长沙、成都、武汉、合肥等城市出台取消“竞自持”、下调保障性住房比例、延长土地出让金缴纳周期等政策，东莞更是取消了去年设置的新房销售限价。我们预计为维持土地市场活跃度，未来在土拍端的政策宽松力度也将持续加大，房企拿地利润率或得以适度提升。
投资建议
预计未来房地产调控政策将以宽松为主，尤其是需求端的刺激将会加大。地产板块，我们看好销售逆势增长的房企，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为销售企稳后，民营物业公司的关联房企流动性危机将解除，估值修复弹性较大，推荐金科服务、碧桂园服务。
风险提示
房地产调控政策宽松不及预期；市场信心持续走低
