核心结论
保障性租赁住房是完善住房保障体系的必由之路。保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路，可以有效缓解人口净流入城市高房价、高房租对新城市人口的压力，切实减轻其生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出了重要补充。
保障性租赁住房包含于保障性住房，我们预计“十四五”期间筹集保障性租赁住房约857万套，四大都市圈重点发力。我们预测“十四五”期间筹集保障性租赁住房约857万套，重点分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区和中部经济圈，预计2022年保障性租赁住房可拉动投资额3595亿元，约占2021年全国房地产开发投资额的2.4%。
政策加码促发展，政府在土地和资金方面给予大力支持。保障性租赁住房来源包括新建和改建，新建又分为集体建设用地新建、企事业单位用地新建、产业园区用地新建和国有建设用地新建。建设资金将由投资主体自筹解决，政府在各方面予以扶持，资金来源主要包括：企业自有资金，信贷、债券，专项债，土地支持，财政支出，税收优惠以及REITs等融资工具。
保障性租赁住房建设进入快车道，相关产业迎发展。1）央企国企开发商预计承担更多责任。具有国资背景、重点布局一二线城市且资金雄厚债务压力较轻的房地产开发企业有较大概率承担起保障性租赁住房建设的重担。2）地域优势更加突出。主营区域与保障性租赁住房建设区域重合度最高的建筑建材企业有望进一步受益。3）高性价比精装修建材匹配度更高。品质过关、性价比突出的建材与保障性租赁住房定位契合，有望在保障性租赁住房发展中迎来更多机会。4）勇做绿色建筑排头兵。保障性租赁住房是各级政府响应国家“双碳”目标的重要抓手，有望在技术服务、建材使用和建造方式三个方面推动绿色产业加速升级。保障性租赁住房是装配式建筑的重要载体。我们预测“十四五”期间新开工装配式建筑面积年增长率保持在13%-16%之间，预计2022年新开工装配式建筑面积8.2亿平方米，保障性租赁住房贡献的装配式建筑面积为8640万平方米，占当年装配式建筑面积比例达10.5%，贡献了2022年装配式建筑增量的48.3%，对装配式建筑产业拉动明显。
风险提示：疫情影响保障性租赁住房建设不及预期，大宗原材料涨价影响建设低于预期。
