《地产四十年》：1988住房改革与野蛮生长
人生易老天难老，岁岁重阳。
今又重阳，战地黄花分外香。
一年一度秋风劲，不似春光。
胜似春光，寥廓江天万里霜。
采桑子·重阳——毛泽东
1988年，中国农历龙年。这一年是中国房地产业在市场经济环境下野蛮生长期的第二年。这一年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开；这一年，充满了激情，也充满了悬念；这一年，人们对此有好奇，也有想象。
让我们再把时间坐标定格到1988年的新春。北京国际旅游年的第一天，天安门城楼正式向中国、向世界的广大人民开放。
9点整，历史上第一张天安门城楼参观券售出，票价10元。登上天安门城楼的第一位普通人来自人民商场的退休老会计，他叫高锡武，时年75岁。10元，这在当时不是一笔小数目，资料显示，1988年全国平均工资是1747元，平均每月收入也才145元左右，在物资匮乏的年代，拿出这么一笔钱去买门票，并非那么轻松的决定。作为纪念，他还得到了北京市旅游局馈赠的一只景泰蓝花瓶和一张证书。同时接受这份礼品的，还有来自法国的游人卡特夫妇，他们是最早登楼的外国旅游者。这一天，登上城楼的中外游客共有2000多名。后来，整整1988年一年，这个数字达到60多万人次，全年参观票款收入近780万元。
有专家学者敏锐地意识到，一扇门的开启，让整个世界看到了中国对外开放的决心和力度。
蝴蝶扇动翅膀，周边的空气漪涟向八方漾去。改变世界的细微萌动，正于不经意间，渐渐加速。而这一切，最初仅有少数人能感受到。
这是一个新开始，利益游戏的前景未明，规则尚无界定。然而，很多年后，当人们回忆起1988年的时候，会更多地谈论当年惊骇一时的大佬奋斗闯关史和席卷全国的房地产浪潮。
扳指算下来，改革开放已经走过第十个年头，中国发生了巨大的变化，人民的生活水平有了进一步的提升。越来越多的年轻人决定干一番事业，他们纷纷下海经商，个体户也陆续出现，粮票这种东西也渐渐消失。
与此同时，各种商品涨价的消息从新春伊始便在坊间流传。出于担忧，国内的食盐、食油、肥皂等日用消费品均在短时间内被抢购一空，就连火柴也不例外。甚至有人回忆称，武汉有人买200公斤食盐，南京一市民一下子买了500盒火柴，广州一女士则扛回了10箱洗衣粉。还有的地方为了抢购毛线而在大街上大打出手。
当年8月，价格闯关波及面之广、抢购商品种类之多、商品零售总额增幅之大，都堪称新中国历史之最。统计局8月数据统计，扣除物价上涨因素，商品零售总额增加了13%，其中粮食增销30.9%，电冰箱增销82.8%，洗衣机增销130%。
尽管突如其来的抢购风使得物价秩序混乱，也无法阻挡这一年房地产声势浩大的前行之路。这一年，大多数人都住着单位分的房子，房子大小要取决于在单位职务的高低，尽管那时候在南方已经有了最早的外销房，但对中国的大多数人来讲，房地产行业还是一个非常非常陌生的行业。
而事实上，1988年对房地产行业来说，这是极具分量的一年。1988年1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，李鹏、姚依林到会并讲了话，会议宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。1988年2月25日国务院以国发(88)11号文转发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》。1988年2月25日国务院厅以国办发(88)13号文转发了国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》。1988年3月16日军委常务会议确定，军队的住房制度改革与地方同步进行。1988年4月9日全国七届一次会议原则批准国务院机构改革方案，撤消城乡建设环境保护部，成立建设部。4月12日，《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元平方米。1988年4月18日建设部部务会议决定，筹建房地产业司。1988年6月8日建设部以(88)建房字70号文印发《关于制止贱价出售公有旧住房的紧急通知》。1988年12月5日建设部、国务院房改领导小组以建房字第375号发出《关于加强出售公有住房价格管理的通知》，要求各地执行国务院公有房出售价格规定，建立公有住房出售价格申报制度和房地产价格评估机构。
龙年里的地产人，仍在为生计奔波，然而很多人并不知道，也正是在这个房改启动元年的勤勉付出，将让他们在接下来数十年里，扮演着中国经济建设的重量级角色。
1988年，海南脱离广东独立建省，成为中国第31个省级行政区。
海口，这个原本不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也吸引了大批的人来到此处淘金。他们中有的是辞去公职的热血青年，有的是刚毕业的大学生，有的是拿着国家任命的干部。
十万人才过海峡，便是对当时的真切描述。据知情人回忆，当年海口汽车站利用候车室的长椅，每人发一床蚊帐就当床铺，每晚收1.5元人民币住宿费。
这批脑海迸发着激情与迷茫的年轻人，如果你问他们来海南做什么？恐怕他们自己也没有想清楚，只是一个简单的想法，必须要去海南！不管做什么！也许，1980年错过了深圳，1988年不能再错过海南。同样是特区，深圳奇迹，让整个国家渴望复制到海南身上，更让那个时代的年轻人迫切渴望能赶上新的一波创梦潮。
于是，海口街头出现了前所未有的景象，一大批文史哲音乐美术外语出身的年轻人在路边开大学生饭馆、擦皮鞋、卖报纸、卖唱、变戏法、画画、弹吉他等等。因为这座刚开放的岛屿并没能提供他们想象中的就业机会，无法接纳这么多优秀的文科人才。
这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。
据冯仑在《野蛮生长》一书中的回忆，1988年我受国务院体制改革委员会下属中国经济体制改革研究所委派，去海南筹建海南改革发展研究所，体改办主任迟福林当所长，我做常务副所长。我当时档案在北京，人调到海南。开办之初，海南省委给了我们5万块钱、一辆车、一台电脑，我们就靠这些办一个副局级研究所。有意思的是省政府还给了我们1万台彩电的批文，让我们把倒批文的钱作为开办经费。倒批文这项生意就这样如火如荼干起来了。冯仑说，当时改革发展研究所的业务分成三部分，一部分搞研究，一部分搞经营，另一部分是杂志。我负责招人组织研究队伍并管理《新世纪》杂志，另一个人负责经营，招来的人里就有潘石屹。经营部门在倒批文的过程中还干点别的生意，比如潘石屹开了一个砖厂，还做会计培训，以至于我一直以为他是学会计的，其实不是。我当时提出，选人必须选跨两个专业以上的，单一专业背景的人知识面和能力比较狭隘，不大有发展。
故事中的万通六君子就是在这样的情况下相遇。由于一批又一批的冯仑们来到海南岛，这个小岛的房价均价直接由1988年1350元/平，到了1992年的5000元/平，甚至是1993年的7500元/平。泡沫破裂、土地闲置、烂尾楼遍地、银行坏账等，在那个群情激昂的1988年，都是无法想象，也无法预见的历史走向。
此时的王石，也不是四年前的毛头小子了。四年时间，除了黄、赌、毒、军火不做之外，其他王石都涉及到了。这一年，他终于决定要以房地产为主业了。年底，深圳市政府批准万科股份化改造方案，原现代企业公司以净资产1324万元折合1324万股，国家占60%，职员占40%，公开募集社会资金2800万元，发行股票2800万股，每股一元。
为数不多的历史记载中提到，当时王石亲自带队上街推销股票，他在深圳的闹市区摆摊设点，走街串巷，对居民区进行地毯式搜索，有几次甚至跑到菜市场里和大白菜摆在一起叫卖。
王石还请工商局帮忙，由个体协会出面邀请个体会开会，他在会上反复宣传股票发行的意义和股票的投资价值，台下的人不耐烦了，便站起来大声说，不用讲那么多，该摊多少我们就捐多少吧。
这其中还引发了一个特别具有情怀的故事。时年37岁的王石主动放弃公司股权，万科在股权改制下成为当时市场上的异类，一个奉行混合所有制的企业。
放弃公司主要股权的王石，也许未曾预料到，27年后，同样从深圳发家的姚振华，对他的万科领导权发起前所未有的挑战，甚至发出罢免檄文，一度差点将他逼下神坛。
当然，这些都是后话，彼时股份制改造还是顺利完成了，公司正式更名为万科，王石任董事长兼总经理。
同年11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。拍卖场上，万科与另一家公司轮流叫价，互不相让，最终以2000万元的天价拿下地块，带领万科迈进了全新的地产领域。
一个小细节是，在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句，怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。王石后来回忆说，万科是志在必夺！
在公司内部人员纷纷建议毁约交罚金的同时，王石毅然拒绝，并在一个月之后，再次拿下天景地块，并开发出万科首个小区天景花园，万科房地产业务由此拉开序幕。
是的，你没看错，这就是二十多年后那个一直喊着坚决不拿地王的万科，事实上，他们才是中国楼市地王的始作俑者。
同年，北京大学毕业后，郁亮被分配到深圳外贸集团公司，这也许是他人生中最大的转折，因为他人生中最辉煌的一段岁月即将在这座城市起步。最初，郁亮的月薪是298元，比内地高得多。作为深圳当地最重要的进出口公司，这家公司的业务涉及较多，旗下既有对港提供生鲜食品的天俊实业，也有深圳土畜产茶叶进出口公司这样常规业务的公司。此时他做梦也不会想到自己会成为一家知名房地产公司的老总。
这个时候，如今在深圳本土赫赫有名的中海、招商、金地也已经进入了历史舞台。
1988年8月，中海地产深圳公司正式成立。成立伊始，即中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块，并在此地块上建成海富花园，开启了中海地产内地地产开发的征程。
同期，已经成立四年的招商地产在鲸山别墅区建立了深圳市第一个由外国人管理的国际学校、国际诊所，还附设小区教堂，体贴入微的服务，使鲸山别墅成为全国首批物业管理先进小区。这个在1986年开发的项目，因优美环境和国际化居住氛围当时吸引了来自40个国家和地区万余名外籍人士居住。而后，该小区更是成为全部由外籍人士长期租住，堪称地产租赁界最为成功的案例。
这一年，金地（集团）股份有限公司初创。尽管它还没正式经营房地产业务，这也无法阻止它在后来与招商、保利、万科齐名。
这一年，任志强37岁，永远拧巴着的眉头、永远桀骜不驯的态度可能就是从那个时候养成的。
当时的他任职于华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理。他刚刚从清华大学土木和建筑系等购买了5名大学生，每个名额5万元，但一个也没留住。
在他的回忆录《野心优雅》一书中，详细提到了这段过往。第一个被我开除退回学校的是个学生会的副主席，也是个桥牌爱好者，但进入华远不到一个月的时间，本来准备请园林局吃饭，客人没来，他自己拿着支票几个人大吃大喝了一顿，严重违反了公司纪律，也成了一种腐败，我没想到清华大学居然能培养出这种大学生，就将该学生退回了学校。
素来心直口快的任志强还强调，有的早就申请出国的大学生利用华远公司的人性化管理特点，拿华远当跳板的做法也令他很烦恼。此后华远才有了不招清华毕业生的管理怪癖。
这一年，34岁的楼忠福已经做了三四年东阳三建（广厦前身）的经理了，还处在包工头的行业地位上。这一年，他过得并不安生，东阳三建出现了数起交通事故。可是他没有想到是，更大的困难还在后面。折腾了十余年的天都城——号称是中国最牛的卫星城，至今仍没有下文。
有些人看起来一路顺利、风平浪静，也有些人看起来磕磕绊绊、风风雨雨。比如张力，比如朱孟依。
在广州，当了两年公务员的张力决定弃政从商。多年后，他回忆这段历史说，“经商也是被迫的，那时候家里很穷，父母是平民、无背景，公务员工资很低，根本不够家用，为了养家糊口，只好下海经商。我个人觉得自己也不适合做公务员，因为当公务员要机变、圆滑，这些都不是我具备的。”
正如张力自述，他20岁那年开始当工人，后来在广州郊区二轻局当团委副书记，于1986年当上了梅花村酒店总经理。不久，被调去建设白云区政府办公楼时年33岁。做公务员的时候特别清闲，没有事情做，就开始阅读大量书本。也是在那时，他发现了自己做生意的天赋。在做工程之初，张力碰壁不少，但从接小工程起步，用5年的时间积累了几百万元。这在当时算是一笔很可观的收入。也就是在做工程的这5年里，性格外向率直的张力结识了内敛含蓄的李思廉。
同年，在老家梅州丰顺打拼数年的朱孟依看到了机会。他心想，做房地产不就是是盖房子吗，这跟自己当包工头的老本行差不多。于是，朱孟依辗转到香港，随后获得香港永久居住资格，并一步一步往房地产开发商的路子前进。
当张力、朱孟依还在一步步打拼江山的时候，作为广州最早开发房地产的开发商之一，广信房产已经率先以2.808亿元中标芳村花地大道两侧1.07平方公里(约1500亩)商品住宅用地，准备大干一场。这是广州第一个通过招标转让形式出让的用地项目，成交额创了当时的纪录。按照广信的初衷，该地将被打造成芳村新中心城区。
到了1988年的年底，故事更多了。12月28日，桂强芳在深圳创办了中国首家内资房地产中介代理企业---深圳市国际地产咨询公司，他被誉为中国房地产中介代理行业教父。有意思的是，这家公司后来也培育了如今的世联行掌门人——陈劲松。
同样在深圳大地上崛起的还有一家来自台湾的企业——富士康。这一年，郭台铭决定在深圳地区投资建厂，由此拉开了这家公司从珠三角到长三角、环渤海地区的战略布局。
中国改革开放，就是从东南沿海开始，其中地产行业也不例外，从地缘来看，这里是离港澳台最近的地方，也是最容易接受外来文化、市场经济新潮的区域。
以深圳为例，毗邻香港，具有得天独厚的地理优势。昔日南海边陲小镇，经过一百多年的洗礼，已经成为亚洲金融中心，是世界连接大陆的桥头堡，特别是在香港高速前行中，房地产行业得到前所未有的发展。另一个亚洲四小龙——台湾，也借改革开放挺进大陆，福建就是其登陆第一站。
港台房地产可以说是大陆楼市的启蒙，尤其是香港深刻影响了后来大陆楼市数十年的成长。近水楼台先得月，离香港最近的广东，诞生了万科、保利、中海、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生、珠江等赫赫有名的地产巨头，几乎占据房地产行业半壁江山，引领整个中国房地行业发展方向。
后起之秀福建房地产企业也不甘示弱，特别是最近几年，世茂、阳光城、融侨、旭辉、泰禾、正荣等闽系房企迅速崛起，成为房地产业近年来发展最为快速的一股力量，地产闽商的出现，显著改变着中国房地产市场的格局。
果说1987年，房地产行业主题是第一拍，大陆举办第一次进行土地拍卖。那么，1988年，房地产行业主题是第一改，中国第一次全面启动住房改革。跨出了第一步的房改引发了房地产行业的蓬勃成长，这个过程也许并不完善，还有诸多不足。但开弓的箭不会回头，房改全面启动，虽发展之路才刚刚开始，此后历史上多次进行住房改革，为这个行业的成长进行引导。浩浩荡荡的造房运动拉开了历史的帷幕。
