民宿业的蓬勃发展，逐步形成了旅游产业的新业态，反映了游客需求的新变化，体现了休闲度假的新导向，契合了乡村旅游发展的新需求，涉及美丽乡村建设、创新创业、就业致富、乡土文化复兴等诸多社会诉求点，同时也成为撬动旅游业转型发展与供给侧结构性改革的重要切入点。因此，“民宿”发展的意义十分重大。
为全面了解掌握江苏省特色民宿发展情况，科学指导全省特色民宿健康发展，受江苏省局旅游局委托，南京尔目旅游规划设计研究所组织专家团队于2016年9月中旬起历时3个多月，对江苏省特色民宿进行了专题调研。通过对全省13个地级市所属的特色民宿发展基本情况进行专题调研和全面问卷调查，同时选取全省不同地区、不同类型的具有代表性民宿进行实地考察、走访，及与当地旅游主管部门、民宿经营者代表等进行深入座谈交流，依托综合数据分析，形成如下报告：
一、产业规模不断扩大，综合效益持续提升
截止2016年12月，全省各市提供特色民宿样本单位总量270家，床位数总量约4064个，特色民宿业年直接经营收益达9484万元，带动直接创业就业人数达1177人，实现总就业人数达4500人左右， 且近年来均保持较高的增长率提升。创业就业人数中主要以吸纳当地人员为主，即80%以上为本地居（农）民，为当地百姓提供了更多就业机会，全省特色民宿产业规模不断扩大，对丰富旅游业态、促进旅游经济发展、扶贫富民、环境改善、文化传承等方面起到了积极作用。
二、苏南、苏中、苏北空间梯度差异明显
苏南地区民宿发展较快，数量较多，空间上也较为集聚，民宿总数达191家，占全省特色民宿总量发展程度较好的70.74%，床位数达3187个，其中以苏州、无锡最多，苏州达81家、无锡达44家，占苏南特色民宿总量的65.45%，占全省特色民宿总量的46.30%，接近全省特色民宿总量的一半；苏中地区民宿总数为32家，床位数约达239个；苏北地区47家，床位数约达638个。
三、微观选址以古镇和乡村旅游区（点）依托型居多
江苏特色民宿主要有“古镇依托型、乡村旅游区（点）依托型、靠近城市（环城）”等几种类型，其中古镇依托型最为典型，以古镇及其周边为选址地的民宿达118家，占全省特色民宿总量的43.7%，古镇依托型民宿在苏南地区较为典型，占苏南特色民宿总量的比重高达61.8%。同时，近年来依托乡村旅游区（点）的一些特色民宿也逐步发展起来，且以乡村自有住宅改造利用，作为旅游住宿接待为主，该类特色民宿占比达30.7%。城市依托型（环城）特色民宿主要也是依托环城周边的旅游区点，纯粹靠近城区依托市场的特色民宿相对较少，仅占全省特色民宿总量的7.1%。
四、居民自营和社会资本投资经营的民宿占主体
江苏特色民宿的类型主要可分为“自用住宅自主经营、社会资本投资经营、政府成立的市场化运作公司投资经营、其他（主要指其他混合型）”四大类，其中“自用住宅自主经营、社会资本投资经营”两大类最为常见，占据全省特色民宿总量的85.1%，分别占63.6%、21.5%，而政府成立的市场化运作公司投资经营的相对较少，仅占6.9%。全省自给自足的家庭化、作坊式民宿占据绝对比重。
五、民宿业主以青年居多，且具有一定文化素养
民宿经营业主以男性居多，约占67%，且其中以具有一定人生经历和阅历的中青年人士为主，年龄在31-50周岁的人数最多，占69%；年龄一般集中在31-40岁之间，占全体民宿经营者的74.4%；文化程度以“本科或大专”居多，占全体民宿经营者的48%，其次是高中或中专，占35%，具有一定的文化素养；多数民宿主具有一定的从事民宿经营的经验，将近三分之一的民宿主（约达31.1%）在民宿经营方面的从业经验在4年以上，刚起步一年以内的新手仅在19.2%左右。
另外，大多数民宿经营者都在民宿经营之前做过相应的准备工作，如对其他知名民宿、品牌民宿进行过专门考察，或邀请专业公司对民宿进行专门设计，或邀请专家进行指导，或参加过民宿经营的相关教育培训/论坛会议等，该部分民宿约占总量的97.0%。
六、定价以300元以内居多，普通家庭接待为主
江苏特色民宿定价从几百元，到上千元，乃至几千元不等，但是绝大多数民宿价格集中在每间300元以内，该部分占特色民宿总量的60.0%，其次是301-500/间的民宿占民宿总量的24.1%，501-1000元/间的占民宿总量的13.0%，1001元/间以上的几乎是凤毛麟角，仅占全省特色民宿总量的2.9%。全省特色民宿以普通家庭接待为主，以特色民宿、精品民宿、品牌民宿为辅，整体接待水平还有待提升。
七、年入30万以内居多，单体平均收益有待提高
多数民宿投入相对较大，经济投入在50万以上的特色民宿占61%，其中投入在100万以上的就占40%，投入在50万以内的仅占39%。
全省大众化定价的民宿占绝大多数，少量精品民宿拉动性效应难以彰显，同时特色民宿年入住率普遍在60%以内，且相当一部分年入住率不足50%，因此，民宿行业的单体平均经营收益并不高，年经营收入在30万以内的占据多数，约占总数的59.6%，且相当一部分民宿年经营收入在10万以内，该部分约占28.1%。客房定价在301-500元之间，年收入能达到30-50万的民宿，其成本投入在100-300万元之间，年投资回报率不太高，投资回报期相对较长。
八、从业人员以家庭成员或亲戚为主，专业受训率不高
江苏特色民宿从业人员的来源，根据民宿类型和本身经营规模的大小情况，而有所不同。自有住宅自主经营的民宿，或规模较小的特色民宿，其从业人员一般在3-4人以内，从业人员来源一般以家庭成员或自家亲戚为主，该部分民宿占民宿总量的52.7%；外来社会资本投资的民宿，或规模相对较大的民宿，从业人员从3-4人至10人以上不等，一般会考虑从市场招牌专业从业人员，或招聘本地社区居民进行专业培训，该部分民宿占总量的27.1%。此外，自有住宅自主经营的家庭作坊式民宿，从业人员参加专业培训率一般不高；而社会资本投资的民宿和政府成立的市场化运作公司投资经营的民宿，相对比较重视对从业人员的培训，一年一般会参加1-2次的培训，该部分民宿占民宿总量比重的52.7%。但总体上来看，从业人员参加培训率仍有待提高，一年能参加3次以上培训的民宿仅占总量的16.7%。
九、多数特色民宿仅有食宿功能，少数具有多样化休闲服务功能
江苏特色民宿大多数能够同时具备住宿、餐饮功能，占总量的69.9%，其中也有16.3%的民宿只提供住宿功能。具备“休闲娱乐、健康理疗、民俗体验、田园采摘、休闲垂钓”等中的2项以上服务拓展功能的民宿为数不多，仅占总量的13.8%。总体来看，全省多数特色民宿，总体功能和可提供的服务体验较为单一，有条件的可以向多样化休闲体验功能拓展。
十、大部分民宿的核心主题特色有待凸显
江苏特色民宿以自然乡土风格居多，约占全省特色民宿总量的47.3%；其次是古典园林风格，约占19.7%、家庭亲子类占11.3%、异域风情类占8.9%、现代潮流类占4.4%、佛禅宗教类占3.9%、爱情浪漫类占2.5%；同时，也有相当数量的特色民宿无明显风格特色，该部分约占10.9%。但是全省真正意义上具有鲜明文化主题与特色的精品民宿相对较少，绝大多数民宿的主题特色并不突出，核心主题文化元素挖掘彰显不足、主题环境氛围营造的精致度不够，使得同一类民宿产品的差异化不明显，而不同主题类型民宿产品的差异化大多数仅限装修风格风貌的差异化，文化内涵的深度表达不够。
十一、旅游接待淡旺季明显，以周末、节假日家庭亲子客群居多
全省民宿旅游旺季分布主要集中在四、五、九、十月份，且多数民宿旺季收入占全年收入比重都超过一半以上；多数民宿的淡季主要集中在十一、十二、一、二月份，但有温泉资源的民宿除外。
选择民宿的客群主要以31-40岁的青年人为主，该部分客群占调查样本民宿接待客群总量的74.4%，且主要以家庭亲子为主，占接待客群总数的81.8%；此外，网络预订已成为客群市场入驻民宿的重要方式，全省特色民宿中网络订单过半的民宿占民宿总量的50.6%。同时，客群出游时间主要集中在周末或其他法定节假日，并且普遍停留时间不是太长，绝大部分民宿接待的客群停留时间在1-2天左右，占总量的90%以上。显然，全省特色民宿受现行假日制度的影响，呈现出“假日热”而“平时淡”的特点。
十二、问题总结与促进措施
江苏特色民宿得到蓬勃发展，虽然取得了一定成就，但总体而言还存在“取得合法经营资质较难；行业管理需要加强，法规标准不够完善；经营水准参差不齐；品牌意识不强、精品特色民宿不足；整体服务品质与水准有待提高；在地文化挖掘不深，个性彰显不足；营商环境整治有待深化等一些问题。今后，将通过“完善规章制度、加大政策扶持；注重规划布局、坚持重点培育；深挖在地文化，彰显主人情怀；加强行业指导，提高经营水平；强化行业管控，引导理性发展；加强部门联动，完善公共服务；治理营商环境，确保健康发展”等相关措施，进一步促进全省特色民宿健康有序发展。（江苏省旅游局）
来源：尔目旅游研究
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