房地产行业2019年投资策略：周期的力量，政策的曙光
《区瑞明地产A股小周期理论框架》在2018年再次被完美验证
《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性在2018年再次被完美验证：①我们于1月下旬在地产股价的顶部开始谨慎，在上半年陆续发表了多篇研报阐述了谨慎的逻辑；②8月初股价底部翻多，陆续发表了若干长篇PPT详细诠释了翻多的逻辑。从板块表现看：①1月底至8月初，房地产指数累计跌幅超38%，跌幅位居第一，并大幅跑输沪深300，而优势地产股跌幅尤为惨烈；② 8月初至今，房地产指数绝对和相对收益显著，涨幅位居第2，优势地产股涨幅尤为显著。
研究框架
《区瑞明地产A股小周期理论框架》认为：中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“土地公有制”，行业本质是国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，行业核心驱动因子是“制度红利”和“资源红利”，“自上而下”择时A股优势地产股的关键催化剂是“政策预期”。
未来一年可能类似2012年
自2018年三季度以来，在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下，房地产整体销售形势急转直下，疲态尽显，于此同时，政策的曙光开始显现，我们判断这种态势将延续至2019年全年，通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究，我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年：
一、 预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；
二、 基本面先下后稳，在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险；
三、 优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益。
维持行业“超配”评级，坚定看多优势地产股
重申2018年8月以来对优势地产股乐观的观点，维持行业“超配”评级及对保利、华夏幸福、龙光地产、华润置地、万科A、新城控股、荣盛发展、招商蛇口、碧桂园、中南建设、阳光城、华侨城A、中国恒大、旭辉控股、宝龙地产、合景泰富、世联行等品种的“买入”评级。
风险
政策迟迟不放松引发行业“硬着陆”的风险以及《研究框架》失效的风险。
